Thị trường

Theo kế hoạch vừa được ban hành, UBND TP Hà Nội giao nhiều sở, ngành triển khai đồng bộ các nhiệm vụ nhằm cụ thể hóa cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, từ hoàn thiện chính sách giá thuê, ưu đãi đất đai đến quy hoạch quỹ đất và lựa chọn chủ đầu tư.

Xây dựng khung giá nhà cho thuê

Trong đó, Sở Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Thuế Thành phố, Ban Quản lý các khu công nghệ cao và khu công nghiệp Thành phố cùng UBND các xã, phường để tham mưu ban hành quy định về khung giá cho thuê nhà ở đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Nội dung này dự kiến hoàn thành trong quý III/2026.

Song song với đó, ngay trong tháng 7/2026, Sở Xây dựng sẽ tham mưu quy trình và điều kiện giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với các dự án nhà ở cho thuê không sử dụng vốn đầu tư công.

Cơ quan này cũng được giao tham mưu việc mua, thuê mua nhà ở thương mại để hình thành quỹ nhà ở phục vụ nhân lực chất lượng cao trên địa bàn thành phố.

Ở lĩnh vực đầu tư, Sở Tài chính sẽ thẩm định và tham mưu điều chỉnh quyết định giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại có nhu cầu chuyển đổi sang phát triển nhà ở cho thuê.

Trong khi đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao nghiên cứu, tham mưu cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho thuê và hạ tầng kỹ thuật trong dự án, hoàn thành trong quý III/2026.

Đơn vị này cũng có trách nhiệm hướng dẫn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và tạo quỹ đất phục vụ phát triển nhà ở cho thuê.

Về quy hoạch, Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ tham mưu xác định các vị trí phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, nông thôn, các khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao. Nhiệm vụ này cũng được yêu cầu hoàn thành trong quý III/2026.

Khung giá nào là phù hợp?

Theo quy định hiện hành, Hà Nội đang áp dụng khung giá thuê nhà ở xã hội theo Quyết định số 27/2025/QĐ-UBND, khung giá cho thuê nhà ở xã hội được chia theo quy mô công trình.

Cụ thể, nhà dưới 11 tầng có mức giá từ 48.000 - 96.000 đồng/m² sàn sử dụng/tháng; nhà từ 11 - 20 tầng từ 55.000 - 110.000 đồng/m²/tháng; nhà từ 21 - 30 tầng từ 75.000 - 150.000 đồng/m²/tháng; và nhà trên 30 tầng từ 99.000 - 198.000 đồng/m²/tháng.

Ghi nhận tại dự án đang triển khai, nhà ở xã hội CT3 Kim Chung có mức giá thuê được công bố ở mức 91.700 đồng/m²/tháng, còn giá thuê mua là 312.860 đồng/m²/tháng. Như vậy, với căn hộ diện tích 60m2, giá thuê khoảng 5,5 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ.

Trong khi đó, ở phân khúc thương mại, khảo sát của Diễn đàn Doanh nghiệp cho thấy mặt bằng giá thuê chung cư tại Hà Nội hiện ở mức cao và có sự phân hóa rõ theo khu vực. Tại các quận trung tâm và cận trung tâm như Thanh Xuân, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, giá thuê phổ biến từ 11 - 30 triệu đồng/căn/tháng, nhiều căn hộ cao cấp có giá 35 - 45 triệu đồng/tháng. Riêng tại Thanh Xuân, các căn hộ 2 - 3 phòng ngủ ở nhiều dự án đang được chào thuê từ 16 - 24 triệu đồng/tháng, trong khi các căn diện tích lớn có thể lên tới gần 40 triệu đồng/tháng.

Ở khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến 11 - 18 triệu đồng/tháng; còn tại các đô thị ngoại thành như Hà Đông hay Vinhomes Smart City, mức giá mềm hơn, dao động khoảng 8,5 - 16 triệu đồng/tháng tùy diện tích và phân khúc.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), chi phí tiền thuê nhà là khoản chi hàng tháng lớn nhất của người lao động. Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia, tổ chức quốc tế, chi phí tiền thuê nhà chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng của người lao động là phù hợp. Nếu chi phí thuê nhà vượt quá 25% thu nhập hàng tháng, người lao động sẽ không chịu đựng nổi, bị kiệt sức vì với phần thu nhập ít ỏi còn lại, không đủ tái tạo sức lao động và bảo đảm cuộc sống gia đình.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc DKRA Group, mỗi địa phương từ Hà Nội, TP HCM cho đến các tỉnh, thành khác đều có nhu cầu nhà ở, mặt bằng giá bất động sản và thu nhập bình quân của người dân hoàn toàn khác nhau.

Từ thực tế trên, ông Thắng cho rằng chỉ có chính quyền địa phương mới là người nắm rõ nhất khu vực nào cần loại hình nhà ở nào và quy định mức giá cho thuê bao nhiêu là hợp lý với người dân tại đó.

Diệu Hoa