Thị trường
Dư địa mới cho bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường khi nhu cầu thuê duy trì ở mức cao và dòng vốn FDI vẫn chảy mạnh vào Việt Nam.
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị "về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" được kỳ vọng sẽ tạo cú hích thu hút các dự án công nghệ cao, nâng vị thế Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu.
Duy trì đà tăng trưởng tích cực
Nửa đầu năm 2026, bất động sản công nghiệp miền Bắc tiếp tục ghi nhận diễn biến khả quan nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp trong nước cũng như làn sóng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực chế biến, chế tạo. Theo CBRE Việt Nam, đây là giai đoạn thị trường phục hồi rõ nét sau thời gian trầm lắng, với nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đều duy trì ở mức cao.
Ở phân khúc đất công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 khu vực phía Bắc đạt hơn 217 ha - mức cao nhất kể từ quý I/2024. Giá thuê trung bình đạt khoảng 143 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3%.
Động lực chính đến từ kế hoạch mở rộng đầu tư của các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Foxconn và nhiều doanh nghiệp công nghệ quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu phát triển các lĩnh vực liên quan đến trí tuệ nhân tạo (AI) đang thúc đẩy làn sóng mở rộng năng lực sản xuất trên phạm vi toàn cầu.
Trong khi đó, phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tiếp tục đón thêm nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Sáu tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 430.000 m2, trong đó nhà xưởng xây sẵn chiếm hơn ba phần tư.
Nguồn cung tăng khiến tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường cấp 1 giảm xuống còn 82,7%. Ngược lại, nhà kho xây sẵn tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực với tỷ lệ lấp đầy đạt 85,3% nhờ nhu cầu ổn định từ doanh nghiệp logistics và các nhà sản xuất.
Giá thuê trung bình đối với nhà kho xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, còn nhà xưởng xây sẵn đạt 5,1 USD/m2/tháng, tăng lần lượt 5,4% và 3% so với cùng kỳ năm 2025.
Thêm lực đẩy thu hút FDI thế hệ mới
Trao đổi với PV, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội cho hay bên cạnh các yếu tố nền tảng như hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và môi trường đầu tư tiếp tục cải thiện, Nghị quyết số 10-NQ/TW sẽ góp phần nâng cao sức cạnh tranh của Việt Nam trong cuộc đua thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.
Theo bà An, tinh thần của Nghị quyết phù hợp với xu hướng dịch chuyển đầu tư hiện nay, khi nhiều tập đoàn quốc tế đang xem Việt Nam là điểm đến tiềm năng cho các hoạt động sản xuất, nghiên cứu - phát triển (R&D) và công nghệ cao.
"Chúng tôi đang làm việc với nhiều doanh nghiệp quốc tế tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam trong các lĩnh vực này. Cơ cấu FDI cũng đang thay đổi rõ rệt, từ các ngành thâm dụng lao động sang các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao như AI, trung tâm dữ liệu và bán dẫn", bà An cho biết.
Theo chuyên gia CBRE, Nghị quyết số 10 sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn để các nhà đầu tư triển khai dự án nhanh hơn nhờ cơ chế minh bạch và thông thoáng hơn. Tuy nhiên, bà An cũng lưu ý việc đón dòng vốn FDI thế hệ mới sẽ không thể diễn ra trong thời gian ngắn. Để thu hút các dự án AI, trung tâm dữ liệu hay bán dẫn, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện những điều kiện nền tảng.
Trong đó, hai yếu tố quyết định là nguồn nhân lực chất lượng cao và hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng điện. Ngoài ra, việc phát triển quỹ đất dành cho nhà ở công nhân, đảm bảo nguồn năng lượng ổn định và nâng cao chất lượng hạ tầng kết nối cũng sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp mở rộng đầu tư trong thời gian tới.
Ở góc độ khác, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định giá trị lớn nhất của Nghị quyết số 10 không nằm ở quy mô vốn FDI đăng ký mà ở việc tái định vị vai trò của khu vực FDI trong chiến lược phát triển kinh tế.
Theo vị chuyên gia, thay vì chỉ cạnh tranh về số lượng vốn đầu tư, Việt Nam đang hướng đến mục tiêu thu hút công nghệ, tri thức và giá trị gia tăng, từ đó hình thành mô hình tăng trưởng dựa trên đổi mới sáng tạo.
Theo phân tích của Savills, các tập đoàn đa quốc gia hiện đánh giá cao tính minh bạch của môi trường đầu tư, khả năng dự báo chính sách, hiệu quả thực thi pháp luật và mức độ bảo vệ quyền tài sản hơn là chỉ ưu đãi thuế. Đây cũng là lý do các quy định về bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ, bảo vệ vốn đầu tư và nguyên tắc không áp dụng hồi tố theo hướng bất lợi cho doanh nghiệp trong Nghị quyết số 10 nhận được sự quan tâm lớn từ cộng đồng đầu tư quốc tế.
Theo ông Sử Ngọc Khương, việc tăng cường bảo vệ tài sản trí tuệ sẽ tạo thêm niềm tin để các tập đoàn quốc tế chuyển giao công nghệ, mở rộng hoạt động R&D và triển khai các dự án đổi mới sáng tạo tại Việt Nam. Nghị quyết cũng đặt mục tiêu thu hút các ngành công nghệ cao như bán dẫn, AI, dữ liệu lớn, điện toán đám mây, công nghệ sinh học, năng lượng và logistics hiện đại; đồng thời phát triển các trung tâm R&D, trung tâm dữ liệu, trung tâm đổi mới sáng tạo và trung tâm điều hành khu vực của các tập đoàn đa quốc gia.
Đáng chú ý, mục tiêu đến năm 2030 có khoảng 10.000 doanh nghiệp Việt Nam tham gia chuỗi giá trị và chuỗi cung ứng của khu vực FDI cho thấy trọng tâm chính sách không còn chỉ là thu hút vốn mà hướng tới nâng cao hiệu ứng lan tỏa đối với doanh nghiệp trong nước.
Theo ông Khương, giai đoạn 2026-2030 sẽ là cuộc cạnh tranh về chất lượng môi trường đầu tư thay vì quy mô vốn FDI. Vì vậy, khả năng hiện thực hóa các cam kết thông qua cải cách thủ tục hành chính, phát triển hạ tầng, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và bảo đảm tính thống nhất trong thực thi chính sách sẽ là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư chiến lược.