Thị trường
Xu hướng dịch chuyển trên thị trường bất động sản: Người mua khắt khe, chủ đầu tư thích ứng
Sự thay đổi trong hành vi người mua đang tạo ra chuẩn cạnh tranh mới trên thị trường bất động sản, buộc các chủ đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, khoảng 66% giao dịch căn hộ trong nửa đầu năm 2026 đến từ nhu cầu ở thực, trong khi chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm của người mua, cao hơn đất nền và nhà riêng. Những con số này cho thấy nhu cầu an cư đang trở thành động lực chính của thị trường, thay thế dần xu hướng đầu tư theo kỳ vọng tăng giá từng phổ biến trong các chu kỳ trước.
Chuẩn cạnh tranh mới
Xu hướng đó cũng làm thay đổi cách người mua đánh giá một dự án. Thay vì chỉ quan tâm đến vị trí hay khả năng tăng giá trong tương lai, khách hàng ngày càng chú trọng pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích và khả năng kết nối hạ tầng. Điều này đồng nghĩa các yếu tố từng tạo lợi thế trong hoạt động bán hàng không còn đủ để bảo đảm thanh khoản nếu dự án không đáp ứng được nhu cầu thực.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cung căn hộ trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục gia tăng ở phân khúc hạng A, trong khi phân khúc vừa túi tiền vẫn thiếu hụt. Cùng với đó, giá trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh nhẹ, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua. Khi nguồn cung ngày càng đa dạng, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn, đồng nghĩa áp lực cạnh tranh giữa các dự án cũng gia tăng.
Việc người mua thay đổi tiêu chí lựa chọn đang buộc các chủ đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận thị trường. Nếu trước đây truyền thông, vị trí hay kỳ vọng tăng giá có thể tạo lợi thế cho dự án, thì nay sức cạnh tranh được quyết định nhiều hơn bởi năng lực phát triển sản phẩm và khả năng thực hiện cam kết.
Thị trường hiện đòi hỏi doanh nghiệp chứng minh năng lực bằng những yếu tố cụ thể như pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai đúng kế hoạch, chất lượng bàn giao, không gian sống và dịch vụ vận hành. Đây cũng là những yếu tố ngày càng quyết định uy tín của chủ đầu tư và khả năng tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh người mua có nhiều lựa chọn hơn.
Thực tế, dù nhiều doanh nghiệp triển khai các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu, các chính sách bán hàng chủ yếu mang lại hiệu quả trong ngắn hạn. Khả năng hấp thụ của dự án về lâu dài vẫn phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch về pháp lý và uy tín của doanh nghiệp.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực sẽ giữ vai trò dẫn dắt. Khoảng cách địa lý không còn là yếu tố quyết định duy nhất; thay vào đó, thời gian di chuyển và chất lượng kết nối hạ tầng mới là thước đo giá trị của bất động sản.
Nhận định này cho thấy hạ tầng không chỉ tạo dư địa tăng giá mà còn trực tiếp quyết định khả năng khai thác và giá trị sử dụng của dự án. Những khu vực được đầu tư đồng bộ về giao thông và dịch vụ sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu ở thực, trong khi các dự án thiếu kết nối hoặc chậm hoàn thiện hạ tầng sẽ đối mặt áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Áp lực thích ứng
Một thay đổi đáng chú ý khác là mức độ minh bạch của thị trường đang được cải thiện. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, khoảng 81% môi giới đánh giá thị trường hiện minh bạch hơn so với hai năm trước. Người mua ngày càng dựa trên dữ liệu, thông tin quy hoạch và hồ sơ pháp lý để đánh giá tài sản, thay vì quyết định theo tâm lý đám đông.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, thị trường đang dịch chuyển theo hướng phát triển bền vững hơn, với nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng của sản phẩm giữ vai trò dẫn dắt. Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, chất lượng dự án, tiến độ triển khai và uy tín của chủ đầu tư sẽ ngày càng trở thành yếu tố tạo khác biệt giữa các doanh nghiệp.
Sự thay đổi trong hành vi người mua vì vậy không chỉ là một xu hướng tiêu dùng mới mà còn đang định hình lại cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Khi khách hàng có nhiều lựa chọn hơn và yêu cầu cao hơn, doanh nghiệp sẽ khó duy trì lợi thế nếu chỉ dựa vào hoạt động bán hàng hoặc kỳ vọng tăng giá.
Ngược lại, những chủ đầu tư tạo được niềm tin bằng chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai và khả năng thực hiện đúng cam kết sẽ có nhiều cơ hội khẳng định vị thế trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.