Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa Luật Đất đai: Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực phát triển
Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế giao đất, thu hồi đất và xác định giá đất, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 còn hướng tới rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn.
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi, đồng thời tạo dư địa khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Trình bày Tờ trình về Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Dự thảo), Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, Chính phủ đã thống nhất 7 nhóm chính sách trọng tâm nhằm tiếp tục hoàn thiện thể chế quản lý, sử dụng đất đai, khơi thông nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Theo đó, Dự thảo tập trung đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng tích hợp, số hóa và đơn giản hóa; hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo nguyên tắc công khai, minh bạch; đồng thời đổi mới cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với quan điểm chuyển từ "bồi thường tài sản" sang "tái thiết cuộc sống", bảo đảm người dân có nơi ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Bên cạnh đó, Chính phủ đề xuất cải cách cơ chế tài chính đất đai và xác định giá đất trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch; mở rộng cơ chế khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai thông qua phát triển không gian đa chiều, thúc đẩy tích tụ đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Dự thảo cũng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số, phân cấp quản lý, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất.
Thẩm tra Dự thảo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết cơ quan thẩm tra thống nhất với sự cần thiết và tính cấp bách của việc sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên, đối với chính sách về thu hồi đất, Ủy ban đề nghị Chính phủ làm rõ căn cứ bổ sung các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đồng thời quy định cụ thể tiêu chí áp dụng nhằm tránh lạm dụng.
Ủy ban cũng đề nghị rà soát chặt chẽ các trường hợp cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bởi đây là chính sách tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Theo đó, cần nghiên cứu bổ sung các điều kiện như có phương án bồi thường sơ bộ, phương án tạm cư và cam kết cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ trước khi thực hiện thu hồi đất.
Đối với chính sách về giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo đúng tinh thần các nghị quyết của Trung ương, đồng thời nghiên cứu tách bạch cơ chế xác định giá đất phục vụ quản lý nhà nước với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, vừa tạo điều kiện giảm chi phí đầu vào, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Đánh giá về Dự thảo, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI cho rằng nhiều sửa đổi sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Đáng chú ý, Dự thảo bổ sung các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để thực hiện dự án khu thương mại tự do (FTZ), trung tâm tài chính quốc tế, tạo quỹ đất thanh toán hợp đồng BT và luật hóa cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi dự án đã đạt tỷ lệ đồng thuận từ 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất.
Theo ông Hùng, cơ chế này sẽ giúp xử lý tình trạng nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm chỉ vì một số ít hộ dân chưa đồng thuận, qua đó vừa giảm thiệt hại cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm quyền lợi của đa số người dân đã thống nhất phương án bồi thường.
Ngoài ra, Dự thảo còn rút ngắn nhiều mốc thời gian trong quy trình thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, có thể giảm từ 30-60 ngày so với quy định hiện hành, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.
CEO REFI cho rằng một trong những thay đổi quan trọng nhất của dự thảo nằm ở cơ chế xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, việc bồi thường thu hồi đất phải định giá cụ thể cho từng thửa đất, từng trường hợp. Tuy nhiên, quá trình này thường kéo dài và phát sinh nhiều tranh cãi.
Dự thảo sửa đổi đề xuất sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định mức bồi thường. Theo ông, cách làm này sẽ giúp giảm đáng kể thời gian định giá, đồng thời hạn chế tình trạng các hộ liền kề nhận mức bồi thường khác nhau dẫn tới khiếu kiện hoặc kéo dài giải phóng mặt bằng.