Thị trường
Vốn ngoại đổi khẩu vị đầu tư
Bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài, song chiến lược đầu tư đang dịch chuyển rõ nét từ kỳ vọng tăng giá sang những dự án có giá trị khai thác và hiệu quả vận hành bền vững.
Theo số liệu của Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế.
Dòng vốn ngày càng chọn lọc
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô dòng vốn mà ở sự thay đổi trong chiến lược đầu tư, khi các quỹ nước ngoài ngày càng thận trọng hơn trong việc lựa chọn dự án và định giá.
Trong bối cảnh lãi suất quốc tế duy trì ở mức cao, giá năng lượng gia tăng và căng thẳng địa chính trị tiếp diễn, bài toán kiểm soát rủi ro trở thành ưu tiên của nhiều quỹ đầu tư. Thay vì mở rộng đầu tư dàn trải hoặc kỳ vọng vào khả năng tăng giá của thị trường, dòng vốn đang hướng đến những dự án có pháp lý rõ ràng, có thể khai thác ngay và tạo dòng tiền ổn định.
Xu hướng này cũng thúc đẩy hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A). Khi chi phí vốn gia tăng và việc phát triển dự án mới mất nhiều thời gian hơn, không ít chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu để cơ cấu danh mục đầu tư và tối ưu nguồn lực. Trong khi đó, bên mua ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc có khả năng triển khai nhanh nhằm rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
Diễn biến M&A trong nửa đầu năm phản ánh rõ sự thay đổi trong "khẩu vị" của nhà đầu tư nước ngoài. Phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch. Một trong những thương vụ đáng chú ý là DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai).
Ở các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển ngày càng phổ biến. Điển hình là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sau khi UBND TP HCM chấp thuận để Lotte chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Tiếp đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD nhằm tham gia dự án.
.jpg)
Ngoài nhà ở, các lĩnh vực bán lẻ, bất động sản công nghiệp, khách sạn và nghỉ dưỡng vẫn ghi nhận các thương vụ M&A nhưng với quy mô khiêm tốn hơn. Trong khi đó, trung tâm dữ liệu (data center) nổi lên là phân khúc giàu tiềm năng khi nhiều nhà đầu tư trong khu vực tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá điều kiện hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam.
Điểm chung của các thương vụ là dòng vốn không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực. Quy trình thẩm định cũng ngày càng chặt chẽ hơn khi trọng tâm đánh giá đã chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo dòng tiền, hiệu quả vận hành và sức chống chịu của dự án trước những biến động của môi trường kinh tế.
Chất lượng dự án quyết định sức hút
Mặc dù nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư vẫn duy trì tích cực, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản mà ở khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn duy trì quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu nhiều biến động. Khoảng cách này khiến quá trình đàm phán kéo dài và ảnh hưởng đến tiến độ của nhiều thương vụ.
Bên cạnh yếu tố định giá, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng trở thành nội dung được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Đối với những dự án sắp hết thời hạn giao đất hoặc thuê đất, cơ chế gia hạn và định hướng chính sách của cơ quan quản lý là những yếu tố được xem xét kỹ trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm ở khu vực chưa hình thành nhu cầu thực sẽ gặp nhiều thách thức trong việc thu hút dòng vốn. Ngược lại, các dự án có hiệu quả vận hành cao, đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững, tiết kiệm năng lượng và sở hữu lợi thế khai thác dài hạn sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn quốc tế.
Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, khả năng tạo dòng tiền ổn định, chất lượng quản trị, hiệu quả vận hành và tính minh bạch sẽ trở thành những tiêu chí quyết định sức hấp dẫn của mỗi dự án. Với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định và môi trường đầu tư tiếp tục được cải thiện, bất động sản Việt Nam được kỳ vọng vẫn duy trì sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong nửa cuối năm 2026.
Hoạt động M&A nhiều khả năng sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác ngay và hiệu quả vận hành cao, đặc biệt ở các phân khúc nhà ở, khách sạn - nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số loại hình bất động sản thương mại chọn lọc.