Chính sách - Quy hoạch

Trước những băn khoăn và lo ngại của dư luận xã hội thời gian qua liên quan đến đề xuất “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chính thức ban hành Công văn số 91/2026/CV-HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các Ủy ban chuyên trách.

Đáng chú ý, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định theo hướng “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của người dân, nhằm quán triệt đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Định hướng chiến lược phát triển thị trường bền vững

HoREA nhận thấy, dư luận xã hội hiện nay có phần lo lắng khi tiếp nhận thông tin về đề xuất quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”. Tuy nhiên, Nghị quyết 21-NQ/TW của Trung ương đã định hướng rất rõ ràng về việc hoàn thiện thể chế quản lý đất đai và bất động sản đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn gắn với lộ trình thận trọng, đánh giá đầy đủ tác động đến thị trường tín dụng, kinh tế - xã hội và quyền tài sản của người dân.

Đáng chú ý, Trung ương định hướng: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định; Tuyệt đối không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài trước đó.

HoREA kiến nghị cụ thể hóa quy định giao đất ở có thời hạn lâu dài vào Luật Đất đai (sửa đổi) đối với dự án chung cư mới với thời hạn tối đa không quá 99 năm (tương tự mô hình của Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) của Singapore). Đồng thời, tiếp tục công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đã cấp qua các thời kỳ Luật Đất đai 1993, 2003, 2013, 2024.

Dẫn số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, HoREA cho biết cả nước hiện có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà tập thể cũ (xây dựng trước năm 1994) với khoảng 3 triệu m2 sàn. Trong đó, có ít nhất 196 công trình bị hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp D).

Tại TP HCM, trong số 474 khu chung cư cũ (573 lô) xây dựng trước năm 1975, có 16 khu thuộc loại D nhưng đến nay mới chỉ phá dỡ được 7 khu và đang di dời 9 khu còn lại. Tiến độ cải tạo cực kỳ chậm chạp do vướng mắc về thể chế và cơ chế tài chính.

Bên cạnh đó, khoản phí bảo trì 2% chỉ mới được áp dụng từ ngày 01/07/2006 (Luật Nhà ở 2005). Theo Bộ Xây dựng, nguồn quỹ này chỉ đủ chi dùng duy tu trong khoảng 20 năm. Đối với các chung cư xây dựng trước mốc 2006, hoàn toàn không có quỹ bảo trì.

HoREA cho rằng, việc chuyển hướng sang cơ chế “chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn” sẽ giúp xóa bỏ cơ chế “bao cấp” của Nhà nước, xác định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu tương tự như nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) phải tự bảo trì, xây dựng lại nhà ở của mình.

Minh bạch hóa quyền tài sản, kéo giảm giá nhà

Để thể chế hóa chính xác Nghị quyết 21-NQ/TW, HoREA đề nghị điều chỉnh tên gọi Mục 4 Chương II thành “Thời hạn sử dụng nhà chung cư”, đồng thời sửa đổi các Điều 26a và 26b Luật Nhà ở (sửa đổi) với các nội dung trọng tâm.

Thứ nhất, Điều 26a (Thời hạn sử dụng và Xác lập/Chấm dứt quyền sở hữu): Thời hạn sử dụng nhà chung cư (bao gồm căn hộ và diện tích thương mại, dịch vụ, officetel, condotel) xác định theo niên hạn xây dựng công trình; Quyền sở hữu nhà chung cư chỉ chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng nhà chung cư đó (để phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ luật Dân sự 2015).

Thứ hai, Điều 26b (Xử lý quyền sử dụng đất khi phá dỡ chung cư): Bảo vệ quyền lợi nhà chung cư từ 1995 đến trước Luật mới: Không quy định hiệu lực trở về trước (không hồi tố) đối với các chung cư xây dựng từ 1995 đến trước khi Luật mới có hiệu lực, giúp các chủ sở hữu này vẫn được hưởng chính sách ưu đãi cải tạo theo Chương VII.

Quyền tự đóng góp tái thiết: Chủ sở hữu có quyền đóng góp kinh phí để tự xây lại chung cư mới (Mức đóng = Diện tích căn hộ × Suất đầu tư 1m2 sàn xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ).

Trường hợp bàn giao Nhà nước: Nếu không có khả năng đóng góp hoặc không chọn được nhà đầu tư, chủ sở hữu bàn giao đất cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư. Người dân sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và bố trí hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp quy hoạch không xây lại tại vị trí cũ: Chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ dùng chung và hưởng chính sách hỗ trợ, tái định cư ở nơi mới.

HoREA khẳng định, việc quán triệt đầy đủ Nghị quyết 21-NQ/TW vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo ra xung lực mới cho thị trường. Quy định rõ ràng về niên hạn công trình giúp minh bạch hóa quyền tài sản, kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý, đồng thời khuyến khích khối tư nhân tham gia phát triển phân khúc nhà ở cho thuê giá rẻ.

Đồng thời, các chính sách thí điểm Nhà nước mua lại dự án thương mại tồn đọng để tạo quỹ nhà ở xã hội sẽ giúp giải quyết triệt để các vướng mắc, bảo đảm an sinh xã hội và quyền có chỗ ở hợp pháp của mọi tầng lớp nhân dân.

Đình Đại