Chính sách - Quy hoạch

Phát biểu tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch VNREA cho biết Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương đã đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại và khả thi; khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, đồng thời chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển.

Hoàn thiện thể chế

Ông Khôi nhấn mạnh đây không chỉ là yêu cầu đối với Luật Đất đai mà còn là định hướng xuyên suốt đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan.

Theo Chủ tịch VNREA, sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này không nên chỉ dừng ở việc sửa đổi các quy định kỹ thuật hay bổ sung thêm điều kiện kinh doanh, mà cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển.

Điều chúng ta cần xây dựng không chỉ là một đạo luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, mà là một khuôn khổ pháp lý kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực cho phát triển đất nước.

Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản lý, thị trường sẽ tiếp tục vận hành bằng nhiều thủ tục, nhiều giấy phép và nhiều khâu xin - cho. Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản trị phát triển, Nhà nước sẽ tập trung xây dựng thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, công cụ giám sát, tăng cường hậu kiểm, tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường. "Đó cũng chính là tinh thần đổi mới mà Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đặt ra" - TS Nguyễn Văn Khôi cho biết.

Theo ông Khôi, thị trường bất động sản không chỉ là thị trường mua bán nhà và đất. Đây là thị trường phân bổ nguồn lực lớn của nền kinh tế; có mối quan hệ trực tiếp với tài chính, tín dụng, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, hạ tầng, công nghiệp, thương mại, du lịch, dịch vụ và an sinh xã hội.

Một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ tạo thêm việc làm, mở rộng đầu tư, tăng thu ngân sách, thúc đẩy tăng trưởng và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Ngược lại, nếu thị trường bị ách tắc bởi thể chế hoặc thiếu minh bạch thì nguồn lực đất đai sẽ không được khai thác hiệu quả, chi phí đầu tư tăng, nguồn cung suy giảm, giá bất động sản bị đẩy lên cao và cuối cùng chính người dân và doanh nghiệp sẽ là đối tượng chịu tác động nhiều nhất.

Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia, chứ không chỉ điều chỉnh các giao dịch kinh doanh.

Từ góc nhìn của cộng đồng doanh nghiệp, TS Nguyễn Văn Khôi cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần trở thành một đạo luật kiến tạo phát triển, thay vì chỉ đóng vai trò điều chỉnh.

Điều này đồng nghĩa, luật phải hướng tới việc xây dựng một thị trường minh bạch, an toàn và bền vững, có khả năng thu hút dòng vốn trong và ngoài nước. Đồng thời, cần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

5 nhóm vấn đề trọng tâm

Thông tin về quá trình xây dựng dự thảo Luật, bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết dự thảo trọng tâm vào 5 nhóm vấn đề chính: Phân cấp phân quyền, cắt giảm thủ tục hành chính, tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, thúc đẩy chuyển đổi số và hoàn thiện thể chế thị trường.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mạnh tay cắt giảm thủ tục, đẩy mạnh phân cấp về địa phương, tháo gỡ "điểm nghẽn" giao dịch và tài chính.

Nhằm giải quyết các bất cập phát sinh trong thực tế vận hành thị trường, dự thảo Luật ghi nhận nhiều quy định mang tính đột phá.

Thứ nhất, chuẩn hóa loại hình "Bất động sản lưu trú": Khái niệm nhà ở lưu trú (condotel, officetel, biệt thự du lịch...) chính thức được tách khỏi Luật Nhà ở và đưa vào Luật Kinh doanh Bất động sản với tên gọi, phạm vi pháp lý rõ ràng.

Thứ hai, cởi nút thắt chuyển nhượng dự án đang thế chấp: Dự thảo cho phép chuyển nhượng dự án chưa giải chấp nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng), giúp doanh nghiệp linh hoạt giải quyết bài toán dòng tiền.

Thứ ba, tháo gỡ cho dự án chưa có Giấy chứng nhận: Công trình đã nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn được phép giao dịch theo hình thức chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ tư, định danh bất động sản toàn quốc: Bắt buộc áp dụng mã định danh duy nhất cho từng bất động sản đưa vào kinh doanh, kết nối đồng bộ với Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quốc gia.

Thứ năm, minh bạch tài chính và bảo vệ người mua nhà: Quy định về tiến độ thanh toán (không quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp Giấy chứng nhận) được nâng cấp từ Nghị định đưa trực tiếp vào Luật. Riêng 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản phong tỏa/bảo đảm, chỉ giải tỏa cho chủ đầu tư sau khi hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Diệu Hoa