Chính sách - Quy hoạch

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), LS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội đề xuất hoàn thiện ba nhóm quy định trọng tâm, gồm: chuyển nhượng dự án bất động sản; cơ chế kế thừa quyền, nghĩa vụ và hồ sơ pháp lý đối với tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; cùng quy định chuyển tiếp đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng bộ quy định về chuyển nhượng dự án

Đối với quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng khoản 1 Điều 31 cần được rà soát để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025.

Theo vị luật sư, dự thảo hiện xác định phạm vi dự án thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư dựa trên một số tiêu chí như đã được lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2025 quy định phạm vi rộng hơn, bao gồm nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư cũng như các trường hợp quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Sự khác biệt này có thể dẫn tới tình trạng cùng một dự án nhưng không xác định rõ phải áp dụng thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu hoặc cơ chế đặc thù.

Vì vậy, ông Tuấn đề xuất quy định theo nguyên tắc: dự án thuộc trường hợp chuyển nhượng theo Luật Đầu tư thì áp dụng Luật Đầu tư, các dự án còn lại thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, khoản 1 Điều 31 nên được xây dựng theo hướng khái quát để bảo đảm tính bao quát khi pháp luật về đầu tư tiếp tục được sửa đổi.

Bên cạnh đó, LS Phạm Thanh Tuấn cũng cho rằng quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án tại khoản 3 và khoản 4 Điều 31 chưa thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025.

Theo dự thảo, thẩm quyền được giao cho UBND cấp tỉnh, trong khi Luật Đầu tư đã phân quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với một số thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án. Điều này có thể khiến cùng một dự án nhưng giai đoạn chấp thuận và giai đoạn chuyển nhượng lại do hai chủ thể khác nhau quyết định.

Do đó, LS Phạm Thanh Tuấn kiến nghị giao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh, đồng thời quy định rõ trường hợp dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh nơi có dự án được quyết định cho phép chuyển nhượng, trừ trường hợp việc chuyển nhượng làm thay đổi nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng.

Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án tại Điều 30, LS Phạm Thanh Tuấn cho rằng yêu cầu dự án đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa phản ánh đầy đủ thực tiễn. Bởi nhiều dự án được triển khai thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp nên không phát sinh thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 30 đã yêu cầu chủ đầu tư phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, khiến điều kiện này có dấu hiệu trùng lặp.

Từ đó, ông Tuấn đề xuất bỏ điểm c khoản 1 Điều 30. Trường hợp vẫn giữ, cần bổ sung các trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Đồng thời, khoản 3 Điều 30 cũng cần bổ sung trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm bao quát các hình thức xác lập quyền sử dụng đất trên thực tế.

Cần cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, LS Phạm Thanh Tuấn nhận định Điều 28 mới chỉ quy định trách nhiệm tiếp tục đầu tư xây dựng theo quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ theo pháp luật, nhưng chưa có cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 29 đã cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án không phải lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng nếu nội dung dự án không thay đổi.

Theo ông, việc thiếu quy định tương tự đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật sẽ tạo khoảng trống pháp lý và dẫn đến cách áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. Thực tế đã có trường hợp doanh nghiệp bị yêu cầu lập lại hồ sơ dự án hoặc xin cấp lại giấy phép xây dựng dù nội dung dự án không thay đổi, kéo dài thủ tục và làm tăng chi phí tuân thủ.

Do đó, ông đề nghị bổ sung quy định theo hướng bên nhận chuyển nhượng được kế thừa quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với phần đất nhận chuyển giao, đồng thời không phải lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch và giấy phép xây dựng nếu nội dung dự án không thay đổi.

Làm rõ quy định chuyển tiếp đối với hợp đồng

Đối với quy định chuyển tiếp tại Điều 62, LS Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo còn thiếu thống nhất giữa khoản 4 và khoản 7.

Theo đó, khoản 4 quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa bàn giao thì không áp dụng Điều 20 của Luật mới. Trong khi khoản 7 lại quy định các hợp đồng đã ký trước khi Luật có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo Luật cũ, nhưng phần nội dung sửa đổi, bổ sung phải tuân theo Luật mới.

Theo ông, Điều 20 điều chỉnh trực tiếp các nội dung về thanh toán, tài khoản phong tỏa, tỷ lệ thanh toán và bảo lãnh - những điều khoản có thể được sửa đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng. Vì vậy, nếu các bên điều chỉnh tiến độ hoặc phương thức thanh toán sau khi Luật có hiệu lực sẽ phát sinh vướng mắc trong việc xác định quy định áp dụng.

Để bảo đảm thống nhất, LS Phạm Thanh Tuấn đề xuất thiết kế lại quy định theo nguyên tắc các hợp đồng được xác lập hợp pháp trước khi Luật mới có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023; trường hợp sửa đổi, bổ sung thì chỉ phần nội dung được sửa đổi mới áp dụng theo Luật mới.

Trường hợp cơ quan soạn thảo chủ trương không áp dụng quy định mới về thanh toán và bảo lãnh đối với các hợp đồng đã ký trước đó thì cần quy định rõ ngoại lệ để tránh phát sinh nhiều cách hiểu trong quá trình thực thi.

Diệu Hoa