Chính sách - Quy hoạch

Điểm nghẽn của nhà ở cho thuê hiện nay không nằm ở nhu cầu mà ở việc chưa hình thành được một thị trường đủ chuyên nghiệp để thu hút đầu tư dài hạn. Tại các đô thị lớn có giá nhà vượt khả năng chi trả của số đông, nhu cầu thuê ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, thị trường vẫn chủ yếu dựa vào nhà trọ, chung cư mini và các hộ gia đình tự cho thuê.

Tạo bài toán đầu tư

Đây là một bộ phận quan trọng của thị trường, song phần lớn phát triển nhỏ lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đáp ứng tốt nhu cầu an cư lâu dài. Để thay đổi thực trạng này, nhà ở cho thuê cần được phát triển theo quy mô dự án, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các dịch vụ thiết yếu. Do đó, doanh nghiệp cần giữ vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng dự án và từng bước hình thành một thị trường cho thuê ổn định.

Phân khúc này đòi hỏi nguồn vốn lớn trong khi thời gian thu hồi kéo dài nhiều năm. Bởi vậy, điều doanh nghiệp cần không chỉ là một số chính sách ưu đãi mà trước hết là môi trường đầu tư ổn định, minh bạch và có thể dự báo. Chỉ khi tính toán được chi phí đất đai, nguồn vốn, tiến độ thủ tục và dòng tiền trong suốt vòng đời dự án, doanh nghiệp mới có thể tham gia dài hạn.

Trước hết, cần xác định rõ quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê trong quy hoạch và chương trình phát triển nhà ở của từng địa phương. Vị trí dự án cần gắn với khu vực tập trung việc làm, hệ thống giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu. Việc chuẩn bị quỹ đất sạch cũng cần được đẩy nhanh.

Đây là yếu tố tác động trực tiếp đến giá thuê. Trên thực tế, mức giá phù hợp không được quyết định tại thời điểm ký hợp đồng mà được hình thành ngay từ khâu chuẩn bị đất đai, huy động vốn và thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào được kiểm soát, doanh nghiệp mới có điều kiện đưa ra mức giá phù hợp.

Một dự án có vòng đời hàng chục năm nhưng chủ yếu dựa vào tín dụng ngắn và trung hạn sẽ chịu áp lực lớn về dòng tiền và chi phí vốn. Vì vậy, bên cạnh tín dụng dài hạn lãi suất hợp lý, cần nghiên cứu quỹ phát triển nhà ở, quỹ đầu tư và các kênh huy động vốn dài hạn để doanh nghiệp chủ động cân đối.

Cách tiếp cận của Hà Nội theo Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND là một ví dụ đáng chú ý. Thành phố thí điểm cơ chế ưu đãi đối với phần nhà ở cho thuê, đồng thời cho phép phát triển tối đa 50% số căn hộ theo cơ chế nhà ở thương mại. Phần nhà ở thương mại có thể tạo nguồn thu để hỗ trợ đầu tư và vận hành phần nhà ở cho thuê, qua đó cải thiện khả năng cân đối tài chính của dự án và mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp.

Từ góc độ chính sách, muốn khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào phân khúc này, cần hoàn thiện một “tam giác chính sách” gồm đất đai, tài chính và thể chế. Trong đó, quỹ đất sạch giúp giảm chi phí đầu vào, chính sách tín dụng và thuế tạo nguồn lực dài hạn, còn thủ tục đầu tư minh bạch, ổn định góp phần hạn chế rủi ro pháp lý và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Bên cạnh bài toán đầu tư, nhà ở cho thuê cần một hành lang pháp lý rõ ràng, bao quát toàn bộ quá trình phát triển và vận hành. Pháp luật cần quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người thuê, nguyên tắc xác định và điều chỉnh giá thuê, thời hạn hợp đồng, trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Một yêu cầu quan trọng khác là phân định rõ nhà ở cho thuê được Nhà nước hỗ trợ và nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường. Hai phân khúc này có mục tiêu, đối tượng và phương thức vận hành khác nhau nên cần được quản lý phù hợp.

Đối với nhà ở cho thuê được Nhà nước hỗ trợ, cần quy định rõ tiêu chí tiếp cận, cơ chế giá và phương thức quản lý để bảo đảm đúng đối tượng. Trong khi đó, phân khúc theo cơ chế thị trường cần được tạo điều kiện phát triển linh hoạt hơn về diện tích, thời hạn thuê và mức giá, nhưng phải bảo đảm chất lượng, an toàn và tính minh bạch của hợp đồng.

Việc phân định rõ hai phân khúc sẽ giúp cơ quan quản lý lựa chọn công cụ điều tiết phù hợp, đồng thời tạo cơ sở để doanh nghiệp xác định mô hình đầu tư, nhóm khách hàng và phương án vận hành.
Nhà ở cho thuê cũng cần được đặt trong tổng thể quy hoạch. Người thuê không chỉ cần một căn hộ mà còn cần khả năng tiếp cận việc làm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ hằng ngày.

Để chính sách đi vào thực tiễn, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chuẩn bị quỹ đất và bảo đảm thủ tục đầu tư minh bạch. Doanh nghiệp cần phát triển sản phẩm sát với nhu cầu, chú trọng chất lượng xây dựng, quản lý vận hành và hệ thống dịch vụ. Người dân cũng cần nhìn nhận nhà ở cho thuê như một lựa chọn an cư phù hợp trong từng giai đoạn, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời trước khi mua nhà.

Thước đo của chính sách không nằm ở số lượng quy định hay ưu đãi được ban hành mà ở khả năng tạo dựng sự yên tâm cho ba bên. Khi cơ quan quản lý có đủ công cụ để giám sát, doanh nghiệp yên tâm đầu tư và người dân yên tâm thuê nhà, thị trường nhà ở cho thuê mới có thể phát triển minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Chuyên gia pháp lý bất động sản