Kiến nghị
Cần gỡ rào cản gia nhập thị trường nhà ở thương mại
VCCI đề nghị hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở theo hướng linh hoạt hơn trong phát triển nhà ở thương mại, tránh tạo thêm điều kiện gia nhập thị trường và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở giá phù hợp.
Ngày 22/7/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Dự thảo Luật Nhà ở. Trên cơ sở tổng hợp ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội và chuyên gia, VCCI đã kiến nghị tiếp tục rà soát nhiều quy định của Dự thảo Luật Nhà ở nhằm bảo đảm tính khả thi, minh bạch và hạn chế phát sinh rào cản đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở.
Góp ý về thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 27, VCCI cho rằng quy định dự án phải dành tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội theo nhu cầu thực tế của từng địa phương cần có cơ chế linh hoạt đối với những dự án có tính chất đặc thù.
Theo doanh nghiệp, một số dự án, đặc biệt là dự án lấn biển, có điều kiện kỹ thuật, hạ tầng và mục tiêu phát triển khác biệt so với các dự án nhà ở thông thường. Việc bắt buộc bố trí nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội ngay trong nội bộ dự án trong một số trường hợp có thể không phù hợp với tính chất, mục tiêu cũng như điều kiện hạ tầng của dự án.
Do đó, VCCI đề nghị bổ sung trường hợp không áp dụng quy định về tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội đối với dự án có tính chất đặc thù, bao gồm dự án lấn biển, khi việc bố trí các loại hình nhà ở này không phù hợp. Đồng thời, Chính phủ cần quy định cụ thể tiêu chí xác định để bảo đảm việc áp dụng có cơ sở, tránh tùy nghi.
Đáng chú ý, tại điểm c khoản 1 Điều 28, Dự thảo quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải “có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật”.
VCCI cho rằng việc yêu cầu chủ đầu tư phải có kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở chưa phản ánh đầy đủ năng lực thực tế để triển khai một dự án trong tương lai.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp mới thành lập, doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp mở rộng sang lĩnh vực đầu tư mới có thể sở hữu năng lực tài chính, khả năng huy động vốn, đội ngũ quản lý và hệ thống tư vấn chuyên nghiệp, nhưng lại không đáp ứng được tiêu chí về kinh nghiệm.
Theo VCCI, xu hướng hoàn thiện pháp luật về đầu tư hiện nay đang chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Trong đó, thay vì đặt thêm điều kiện gia nhập thị trường, cơ quan quản lý có thể kiểm soát thông qua các tiêu chí về năng lực tài chính, biện pháp bảo đảm thực hiện dự án, tiến độ đầu tư và cơ chế xử lý khi nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết.
Cách tiếp cận này vừa giúp lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, vừa hạn chế việc tạo thêm rào cản gia nhập thị trường.
Vì vậy, VCCI đề nghị bỏ điều kiện phải có “kinh nghiệm” đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Đối với Điều 30 về đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp, VCCI đề nghị tiếp tục làm rõ nhóm đối tượng được hưởng chính sách để tránh tình trạng lợi dụng chính sách, đầu cơ hoặc làm sai lệch mục tiêu của loại hình nhà ở này.
Theo Dự thảo, đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp gồm cá nhân trong nước là đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và đơn vị sự nghiệp công lập.
VCCI cho rằng việc cho phép nhiều loại hình tổ chức được mua loại hình nhà ở này nhưng không gắn với điều kiện cụ thể về mục đích sử dụng có thể tạo khoảng trống pháp lý. Các tổ chức có tiềm lực tài chính có thể mua số lượng lớn để đầu cơ, làm giảm nguồn cung dành cho người có nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, việc xác định cá nhân được mua nhà ở thương mại giá phù hợp chính là những người thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng có thể làm mờ ranh giới giữa hai loại hình nhà ở.
Theo VCCI, nhà ở thương mại giá phù hợp nên hướng tới nhóm người có nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập vượt ngưỡng để được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại thông thường. Nếu đối tượng được xác định quá rộng hoặc trùng lặp với nhà ở xã hội, chính sách có thể bị chồng chéo, đồng thời không tạo đủ động lực để doanh nghiệp đầu tư phát triển loại hình nhà ở này.
Do đó, VCCI đề nghị sửa đổi theo hướng cá nhân trong nước có nhu cầu về nhà ở, chưa có nhà ở thuộc sở hữu hoặc có diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới mức quy định của Chính phủ được mua, thuê mua.
Đối với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có thể cho phép mua, thuê mua để bố trí chỗ ở cho người lao động của chính đơn vị mình, nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê lại nhằm mục đích kinh doanh sinh lời.
Liên quan đến khoản 2 Điều 31, VCCI cũng đề nghị rà soát quy định về thời hạn hạn chế chuyển nhượng đối với nhà ở thương mại giá phù hợp.
Dự thảo hiện quy định bên mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao. Trong khi đó, đối với nhà ở xã hội, Dự thảo giao Chính phủ quy định thời hạn bán lại.
Theo VCCI, việc quy định cứng thời hạn 5 năm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp nhưng giao Chính phủ quy định đối với nhà ở xã hội tạo ra hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở cùng hướng tới mục tiêu chính sách. Cách quy định này có thể làm giảm tính linh hoạt trong điều hành và thích ứng với diễn biến của thị trường.
VCCI đề nghị sửa khoản 2 Điều 31 theo hướng không quy định cứng thời hạn tối thiểu 5 năm, mà giao Chính phủ quy định thời hạn hạn chế chuyển nhượng. Cách tiếp cận này sẽ tạo dư địa để điều chỉnh chính sách phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường.