Chính sách - Quy hoạch
Chung cư có niên hạn không phải yếu tố quyết định giá trị căn hộ
Giá trị căn hộ không chỉ phụ thuộc tuổi thọ công trình mà còn được hình thành từ quyền sử dụng đất, vị trí, hạ tầng và chất lượng quản lý vận hành.
Tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, Trung ương yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại chung cư xây mới theo niên hạn công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. Thông tin về định hướng này đang nhận được sự quan tâm của thị trường.
Giá trị không chỉ ở công trình
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam kênh Batdongsan nhận định, thời hạn sử dụng công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu là hai vấn đề cần được nhìn nhận rõ.
Công trình xây dựng có vòng đời nhất định, phụ thuộc vào chất lượng thiết kế, thi công, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình vì vậy phản ánh đặc tính kỹ thuật của loại hình tài sản này.
Trong khi đó, giá trị căn hộ không chỉ nằm ở phần công trình mà còn gắn với quyền sử dụng đất. Đất xây dựng nhà ở thương mại để bán được sử dụng ổn định, lâu dài, người mua căn hộ có quyền sử dụng đất chung đối với phần diện tích xây dựng nhà chung cư theo quy định.
Phần công trình có thể hao mòn theo thời gian, nhưng giá trị đất có diễn biến khác, nhất là tại những khu vực có vị trí thuận lợi, hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Vì vậy, tuổi thọ của tòa nhà không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trị căn hộ.
Trên thị trường, giá trị một căn hộ còn được hình thành bởi vị trí, khả năng kết nối, hệ thống tiện ích, môi trường sống và chất lượng quản lý vận hành. Những dự án đã vận hành nhiều năm nhưng có hạ tầng đồng bộ, kết nối thuận lợi và được quản lý tốt vẫn có khả năng duy trì sức hút trên thị trường thứ cấp.
Theo ông Tuấn, việc quy định thời hạn sử dụng không đồng nghĩa căn hộ mất toàn bộ giá trị khi công trình hết niên hạn. Việc đánh giá tài sản cần xem xét đồng thời giá trị công trình và các quyền, lợi ích gắn với đất.
Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng cần nhìn nhận riêng vòng đời kỹ thuật của công trình và giá trị quyền sử dụng đất.
Theo bà Miền, công trình chịu tác động của thời gian, chất lượng xây dựng, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Trong khi đó, giá trị căn hộ còn được cấu thành từ vị trí, hạ tầng và quyền lợi gắn với đất. Do đó, niên hạn công trình chỉ là một trong những yếu tố cần xem xét khi đánh giá giá trị của bất động sản.
Điều này cũng khiến chất lượng công trình được quan tâm nhiều hơn trong quá trình lựa chọn nhà ở. Bên cạnh vị trí và giá bán, người mua có thêm cơ sở xem xét chất lượng xây dựng, tình trạng bảo trì, quản lý vận hành và khả năng duy trì giá trị sử dụng của tòa nhà.
Đặc biệt trên thị trường thứ cấp, tuổi đời công trình có thể trở thành một trong những tiêu chí được cân nhắc cùng tình trạng thực tế của dự án. Một tòa nhà được bảo trì thường xuyên, vận hành tốt và nằm tại khu vực có hạ tầng tiếp tục hoàn thiện sẽ có lợi thế hơn trong việc duy trì sức hút và giá trị sử dụng.
Trách nhiệm theo vòng đời dự án
Bên cạnh câu chuyện giá trị tài sản, việc quản lý chung cư theo vòng đời cũng đặt ra trách nhiệm của chủ sở hữu trong quá trình sử dụng, bảo trì và khi công trình cần cải tạo, xây dựng lại.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, chủ sở hữu căn hộ cũng có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng và cải tạo tài sản tương tự chủ sở hữu các loại hình nhà ở khác. Hiện người mua căn hộ đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, thuê mua theo quy định. Nguồn kinh phí này được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung, phục vụ việc duy trì chất lượng công trình trong quá trình khai thác.
Tuy nhiên, vòng đời của một tòa nhà kéo dài nhiều thập kỷ. Khi công trình bước tới giai đoạn cần cải tạo hoặc xây dựng lại, trách nhiệm của chủ sở hữu không chỉ dừng ở hoạt động bảo trì thường xuyên mà còn gắn với quá trình tái thiết tài sản.
Theo ông Châu, định hướng mới góp phần nâng cao nhận thức của người sở hữu chung cư trong duy tu, bảo trì thường xuyên để kéo dài tuổi thọ công trình. Việc chủ sở hữu quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản cũng tạo điều kiện để công trình được duy trì tốt hơn trong quá trình sử dụng. Cùng với đó, chất lượng quản lý vận hành ngày càng có vai trò rõ nét đối với giá trị căn hộ. Một công trình được kiểm tra, bảo trì đúng quy trình và quản lý tốt sẽ có điều kiện duy trì chất lượng sử dụng lâu dài, qua đó góp phần giữ giá trị tài sản.
Đối với người mua nhà, nhất là trên thị trường thứ cấp, lịch sử bảo trì, tình trạng công trình và chất lượng vận hành vì vậy có thể trở thành những thông tin đáng chú ý bên cạnh giá bán, vị trí và tiện ích. Khi công trình bước tới giai đoạn cần xây dựng lại, quyền tài sản tiếp tục gắn với trách nhiệm tham gia tái thiết. Việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sẽ tạo thêm cơ sở để chuẩn bị nguồn lực cho quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Theo các chuyên gia, việc nhìn nhận căn hộ theo vòng đời công trình cũng sẽ khiến các yếu tố về chất lượng xây dựng, bảo trì và quản lý vận hành được phản ánh rõ hơn vào giá trị tài sản. Niên hạn vì vậy là một trong nhiều yếu tố để đánh giá căn hộ, bên cạnh quyền sử dụng đất, vị trí, hạ tầng và chất lượng thực tế của công trình.