Chính sách - Quy hoạch
Bất động sản trước những tiêu chí định giá mới
Những nội dung về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư, hạn chế phân lô bán nền tại đô thị và tăng cường minh bạch thông tin đang góp phần định hình rõ hơn các tiêu chí đánh giá giá trị tài sản.
Hướng tới thị trường minh bạch
Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra nhiều quan điểm, định hướng quan trọng đối với việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Các nội dung mới cần được nhìn trong tổng thể mục tiêu hướng thị trường tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững, thay vì xem xét như những quy định riêng lẻ.
Từ góc độ thị trường, những định hướng này cho thấy giá trị bất động sản ngày càng được xem xét trên nhiều yếu tố hơn, không chỉ ở vị trí hay kỳ vọng tăng giá, mà còn ở chất lượng công trình, mức độ hoàn thiện pháp lý, hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại chung cư xây mới theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Nghị quyết đồng thời định hướng khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
Nội dung này đặt ra yêu cầu nhìn nhận rõ hơn mối quan hệ giữa vòng đời công trình và giá trị sử dụng lâu dài của căn hộ. “Niên hạn căn hộ không đồng nghĩa với việc hết thời hạn thì người dân mất quyền sở hữu. Đây là hai khái niệm cần được tách biệt”, ông Trung phân tích.
Thực tế, mỗi công trình đều có một vòng đời nhất định, phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng thi công, vật liệu cũng như quá trình bảo trì và vận hành. Khi công trình xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, nhu cầu cải tạo hoặc xây dựng lại là tất yếu.
Bài toán này thể hiện rõ tại Hà Nội, nơi nhiều khu chung cư được xây dựng từ hàng chục năm trước đang đặt ra nhu cầu cải tạo, xây dựng lại. Theo ông Trung, một cơ chế rõ ràng hơn về vòng đời công trình có thể tạo nền tảng thuận lợi cho quá trình tái thiết trong tương lai.
Điều này cũng khiến chất lượng công trình trở thành tiêu chí được cân nhắc kỹ hơn khi lựa chọn tài sản. Người mua sẽ cần nhìn sâu hơn vào những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng duy trì chất lượng của công trình theo thời gian như uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, vật liệu, chất lượng xây dựng và năng lực quản lý, vận hành sau bàn giao.
Theo đó, những dự án được đầu tư đồng bộ, chú trọng chất lượng xây dựng và vận hành sẽ có thêm cơ sở duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn. Chất lượng công trình không chỉ gắn với trải nghiệm sử dụng mà còn được cân nhắc nhiều hơn trong giá trị dài hạn của bất động sản.
Đáp ứng nhu cầu ở thực
Một nội dung đáng chú ý khác là định hướng hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn. Định hướng này đặt yêu cầu phát triển nhà ở gắn chặt hơn với quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhất là tại những khu vực đô thị có mật độ dân cư cao.
Theo ông Trung, kiểm soát phân lô, bán nền vì vậy cần được đặt trong bài toán phát triển đô thị tổng thể, góp phần hạn chế sự gia tăng tự phát tại những khu vực vốn đã có mật độ dân cư cao.
Trong quá trình đô thị hóa, những dự án, khu đô thị có quy hoạch rõ ràng, kết nối hạ tầng thuận lợi và hệ thống dịch vụ được đầu tư đồng bộ sẽ có thêm cơ sở để đáp ứng nhu cầu ở thực. Giá trị của bất động sản theo đó được nhìn nhận rộng hơn, từ chất lượng không gian sống, khả năng kết nối giao thông đến khả năng tiếp cận giáo dục, y tế và hệ thống tiện ích.
Cùng với chất lượng tài sản và hạ tầng, tính minh bạch cũng trở thành yếu tố quan trọng hơn trong quá trình đánh giá bất động sản.
Nghị quyết 21 đặt yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan; đồng thời tăng cường công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch và hiện trạng sử dụng đất. Đây là cơ sở để các chủ thể trên thị trường có thêm thông tin khi xem xét, lựa chọn tài sản.
Khi thông tin được công khai, kết nối đầy đủ hơn, việc đánh giá bất động sản cũng có điều kiện dựa nhiều hơn vào những yếu tố cụ thể như pháp lý, chất lượng công trình, hạ tầng hiện hữu, nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác.
Với người mua nhà để ở, giá trị của một bất động sản ngày càng gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu sống trong nhiều năm, từ kết nối giao thông, giáo dục, y tế đến môi trường và tiện ích.
Ở góc độ đầu tư, ông Trần Quang Trung nhận định: “Thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá vốn, nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến việc bất động sản đó có đem lại dòng tiền hay không, có nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác thực tế hay không”.
Trong quá trình các định hướng của Nghị quyết 21 tiếp tục được thể chế hóa, chất lượng tài sản, hạ tầng, tính minh bạch và khả năng khai thác thực tế sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong đánh giá giá trị bất động sản.