Thị trường
Nguồn cung bán lẻ và khách sạn gia tăng áp lực cạnh tranh tại Hà Nội
Nguồn cung bán lẻ và khách sạn tại Hà Nội tiếp tục gia tăng, khiến hiệu quả vận hành và khả năng tạo khác biệt trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh.
Thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực khi giá thuê và tỷ lệ lấp đầy cùng cải thiện so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại đạt khoảng 1,7 triệu m2, trong đó trung tâm thương mại vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu.
Bán lẻ mở rộng ra ngoài trung tâm
Công suất toàn thị trường đạt 89%, trong khi giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo năm. Kết quả này được hỗ trợ một phần bởi hoạt động tái định vị tại các trung tâm thương mại, thông qua điều chỉnh cơ cấu ngành hàng, khách thuê và cách tổ chức không gian để tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn.
Sự cải thiện của thị trường cho thấy nhu cầu vẫn được duy trì, song áp lực cạnh tranh cũng rõ hơn khi lượng lớn diện tích mới chuẩn bị gia nhập. Trong bối cảnh đó, vị trí hay quy mô không còn là lợi thế duy nhất, mà hiệu quả khai thác ngày càng phụ thuộc vào khả năng định vị và mức độ phù hợp với nhu cầu tiêu dùng.
Khu vực nội thành hiện có mật độ bán lẻ cao nhất, tiếp tục giữ vai trò trọng điểm của Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung tại khu trung tâm vẫn hạn chế do quỹ mặt bằng khan hiếm.
Sự hạn chế về nguồn cung giúp khu trung tâm duy trì mức giá thuê cao nhất thị trường và nhu cầu tương đối mạnh, đặc biệt ở phân khúc bán lẻ cao cấp. Tuy nhiên, không gian phát triển đang mở rộng dần ra ngoài khu vực trung tâm cùng với quá trình hoàn thiện hạ tầng và hình thành các cực đô thị mới.
Khi dân cư và các hoạt động kinh tế dịch chuyển theo quá trình phát triển đô thị, nhu cầu về thương mại, dịch vụ cũng có xu hướng phân bổ rộng hơn. Điều này tạo thêm dư địa cho nguồn cung bán lẻ tại các khu vực mới, đồng thời làm thay đổi tương quan cạnh tranh giữa các địa bàn trong thành phố.
Đến hết năm 2026, 8 dự án dự kiến bổ sung khoảng 230.240 m2 diện tích bán lẻ. Trong giai đoạn 2027-2028, nguồn cung tương lai tiếp tục gia tăng, trong đó một phần đáng kể tập trung tại khu vực Starlake. Lượng diện tích mới sẽ mở rộng lựa chọn cho các thương hiệu, song đồng thời làm tăng áp lực cạnh tranh giữa các trung tâm thương mại hiện hữu và dự án mới. Khi nhiều dự án cùng hướng tới những nhóm khách hàng tương đồng, sự khác biệt trong cơ cấu ngành hàng, dịch vụ và trải nghiệm sẽ trở thành yếu tố quan trọng hơn.
Thực tế hoạt động tái định vị tại các trung tâm thương mại thời gian qua cũng phản ánh xu hướng này. Thay vì chỉ tập trung mở rộng diện tích cho thuê, các dự án phải xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu, điều chỉnh cơ cấu thương hiệu và cách tổ chức không gian để nâng hiệu quả khai thác.
Bán lẻ Hà Nội vì vậy đang chuyển dần từ giai đoạn tăng về quy mô sang cạnh tranh rõ hơn về chất lượng. Nguồn cung mới tiếp tục mở rộng thị trường, nhưng đồng thời đặt bài toán hấp thụ và hiệu quả vận hành lên cao hơn.
Thị trường khách sạn cạnh tranh rõ nét
Cùng với bán lẻ, thị trường khách sạn Hà Nội được hỗ trợ bởi tăng trưởng du lịch, song lượng phòng mới dự kiến đưa vào khai thác cũng sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh.
Trong quý II/2026, Hà Nội có 65 khách sạn với tổng cộng 10.967 phòng, ổn định so với quý trước. Công suất phòng đạt 70%. Giá phòng trung bình giảm theo quý do yếu tố mùa vụ nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước.
Nhu cầu lưu trú hiện chủ yếu đến từ khách du lịch, khách công tác và các hoạt động MICE. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội đón khoảng 18 triệu lượt khách, tăng 15,7% so với cùng kỳ và hoàn thành hơn 50% kế hoạch năm.
Đà tăng của lượng khách tạo nền tảng cho nhu cầu lưu trú, nhưng tốc độ bổ sung nguồn cung cũng đang tăng lên. Riêng trong năm 2026, sáu dự án dự kiến đưa thêm khoảng 1.900 phòng ra thị trường, trong đó năm dự án thuộc phân khúc 5 sao.
Nguồn cung mới sẽ mở rộng lựa chọn trên thị trường, nhưng đồng thời tạo sức ép lên công suất và giá phòng nếu nhu cầu không tăng tương ứng. Trong bối cảnh đó, hiệu quả hoạt động sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng định vị, chất lượng dịch vụ, nhóm khách hàng mục tiêu và năng lực vận hành của từng dự án.
Tăng trưởng lượng khách vì vậy chưa đồng nghĩa với hiệu quả khai thác đồng đều trên toàn thị trường. Khi cạnh tranh gia tăng, sự khác biệt về sản phẩm, dịch vụ và khả năng kiểm soát chi phí sẽ tác động trực tiếp tới kết quả vận hành.
Về dài hạn, định hướng phát triển thêm các điểm đến ngoài khu vực nội đô lịch sử và cải thiện kết nối vùng có thể giúp dòng khách phân bố rộng hơn. Đây là cơ sở để nhu cầu lưu trú mở rộng sang các khu vực mới, thay vì tập trung chủ yếu tại những địa bàn truyền thống.
Sự dịch chuyển của dòng khách cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược khai thác theo từng khu vực, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào lợi thế vị trí trung tâm.
Với cả bán lẻ và khách sạn, nguồn cung mới đang tạo thêm dư địa phát triển nhưng cũng làm mức độ cạnh tranh rõ nét hơn. Khi thị trường có nhiều lựa chọn, khả năng hấp thụ, chất lượng vận hành và mức độ khác biệt của từng dự án sẽ ngày càng quyết định hiệu quả khai thác.