Thị trường

Báo cáo TP HCM MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn trong quý II/2026 không ghi nhận dự án mới, trong khi nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ. Cùng với đó, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện, đặc biệt tại các khu vực có quỹ đất và hạ tầng kết nối thuận lợi.

Nhu cầu công nghiệp mở rộng về các khu vực vệ tinh

Trong quý II/2026, nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường chưa ghi nhận nguồn cung mới khi nhiều dự án tại TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang trải qua giai đoạn tích lũy quỹ đất, thay vì mở rộng nguồn cung ngay lập tức. Đây được xem là bước chuẩn bị cho chu kỳ phát triển tiếp theo khi các thủ tục pháp lý và hạ tầng được hoàn tất.

Ở chiều nhu cầu, hoạt động thuê tiếp tục cải thiện trong quý II/2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của nhóm doanh nghiệp FDI cũng như sự dịch chuyển nhu cầu từ các khu vực trung tâm sang những địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại khu vực trung tâm TP HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành những điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng được cải thiện.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 2,2% so với cùng kỳ. TP HCM tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 86,1%. Đồng Nai đạt 73,1%, trong khi Tây Ninh đạt 60,9%. So với quý trước, tỷ lệ lấp đầy tại Tây Ninh tăng 1,6%, cao hơn mức tăng 1,4% của TP HCM và 1,3% của Đồng Nai.

Sự thay đổi này cho thấy nhu cầu đang có xu hướng phân bổ rộng hơn giữa các địa phương, thay vì tập trung chủ yếu tại những khu vực công nghiệp truyền thống.

Cùng với nhu cầu, mặt bằng giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá chào thuê trung bình trong quý II/2026 đạt 186,4 USD/m² cho toàn bộ chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng tăng 1,7% so với cùng kỳ.

Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất, đạt 189,6 USD/m², tăng 0,3% theo quý và 1,9% theo năm. TP HCM đạt 187,5 USD/m², tăng 1,2% theo quý và 6,8% theo năm, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, Tây Ninh ghi nhận 179,6 USD/m², giảm 4,8% theo quý và 6,8% theo năm.

Diễn biến giá phản ánh sự khác biệt về mức độ khan hiếm quỹ đất và tốc độ phát triển hạ tầng tại từng địa phương. Trong khi TP HCM tiếp tục duy trì lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận thị trường, Tây Ninh có thêm dư địa cạnh tranh nhờ quỹ đất dồi dào và mặt bằng giá hấp dẫn hơn.

Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng. Trong đó, TP HCM có xu hướng tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao; Đồng Nai hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng logistics; còn Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và chi phí.

Hạ tầng định hình lại không gian công nghiệp

Triển vọng nguồn cung công nghiệp trong những năm tới đang được củng cố bởi hàng loạt kế hoạch phát triển mới.

Trong quý II/2026, Đồng Nai đẩy mạnh xây dựng ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP HCM xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 3.833 ha.

Nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau. Tây Ninh mở rộng quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư mới, còn Đồng Nai và TP HCM hướng nhiều hơn tới các ngành có giá trị gia tăng cao.

Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn, thị trường ghi nhận thêm 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh trong quý II/2026, đưa tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m² NLA, tăng 0,8% theo quý và 4,6% theo năm.

Tỷ lệ lấp đầy phân khúc này tiếp tục ở mức cao. Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP HCM 89,7%. Đáng chú ý, Tây Ninh có tỷ lệ lấp đầy tăng 10% so với cùng kỳ, cao hơn TP HCM và Đồng Nai, lần lượt tăng 5% và 4%.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ. Giá trung bình toàn thị trường đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 2,5% theo năm. TP HCM dẫn đầu với 5,1 USD/m²/tháng, Đồng Nai đạt 4,9 USD/m²/tháng và Tây Ninh đạt 4,6 USD/m²/tháng.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nguồn cung nhà xưởng xây sẵn. Trong đó, TP HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.

Một trong những yếu tố quan trọng đối với triển vọng bất động sản công nghiệp phía Nam là sự mở rộng của hệ thống hạ tầng liên vùng. Các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3, các tuyến cao tốc và cảng Cái Mép được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, qua đó mở rộng không gian phát triển công nghiệp và logistics. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục được xem là động lực hỗ trợ nhu cầu thuê.

Ở phân khúc kho xây sẵn, tổng nguồn cung trong quý II/2026 đạt khoảng 6,6 triệu m², không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 3,4% so với cùng kỳ. TP HCM chiếm 45% nguồn cung, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,6%, giảm nhẹ 0,2% theo quý nhưng tăng 12,7% so với cùng kỳ. TP HCM tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 98,7%, trong khi Đồng Nai đạt 88,4% và Tây Ninh đạt 81,7%.

Giá chào thuê kho xây sẵn bình quân đạt khoảng 4,6 USD/m²/tháng, tăng 1% theo quý và 5,5% theo năm. Tây Ninh ghi nhận mức 4,8 USD/m²/tháng, Đồng Nai 4,7 USD/m²/tháng và TP HCM 4,5 USD/m²/tháng.

Đáng chú ý, hạ tầng đường thủy nội địa đang được xem là một động lực mới của phân khúc kho vận. Dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam có vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng tăng cường kết nối, tối ưu chi phí vận tải và giảm áp lực lên đường bộ.

Hệ thống hạ tầng này có thể tạo thêm lợi thế cho các kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai, đồng thời củng cố vai trò trung tâm logistics của TP HCM. Tây Ninh với vị trí địa chiến lược được kỳ vọng tiếp tục hưởng lợi từ kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường kho xây sẵn dự kiến đón thêm hơn 680.000 m² nguồn cung mới, cho thấy các chủ đầu tư vẫn duy trì kỳ vọng vào tiềm năng phát triển dài hạn của bất động sản công nghiệp phía Nam.

Thị trường đang chuyển từ giai đoạn chuẩn bị sang mở rộng với sự phân hóa rõ hơn về vai trò của từng địa phương. TP HCM duy trì lợi thế về vị trí và hệ thống hạ tầng, Đồng Nai nổi bật với logistics và các dự án hạ tầng quy mô lớn, trong khi Tây Ninh có dư địa từ quỹ đất và chi phí cạnh tranh. Sự bổ trợ giữa ba khu vực được kỳ vọng tiếp tục định hình lại không gian công nghiệp phía Nam trong giai đoạn 2026-2028.

Chương Quốc Đoan