Chính sách - Quy hoạch
Bất động sản khu vực phía Nam: Giải pháp để thị trường phát triển bền vững
Mặc dù cán cân cung - cầu tại thị trường bất động sản khu vực phía Nam đang ghi nhận những tín hiệu chuyển động tích cực về mặt số lượng nhưng cơ cấu phân khúc và mặt bằng giá vẫn đặt ra yêu cầu tiếp tục điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu thị trườn
Để kích hoạt thanh khoản bền vững, thị trường cần một chiến lược tái cấu trúc nguồn cung toàn diện, bám sát khả năng chi trả của dòng vốn thực.
Nguồn cung cải thiện, sức cầu ngày càng chọn lọc
Một trong những chuyển động đáng chú ý của thị trường bất động sản (BĐS) trong nửa đầu năm 2026 là sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung giữa các khu vực.
Theo dữ liệu của VARS, trong 6 tháng đầu năm, miền Bắc chiếm 44% tổng nguồn cung, giảm 13%; miền Nam chiếm 37%, tăng 6%; miền Trung chiếm 18%, tăng 6%. Như vậy, sau giai đoạn nguồn hàng tập trung mạnh tại phía Bắc, cán cân nguồn cung đang có sự điều chỉnh. Đáng chú ý, tỷ trọng nguồn cung tại miền Nam tăng lên 37%, qua đó thu hẹp đáng kể khoảng cách với miền Bắc. Đây là chuyển biến tích cực đối với thị trường phía Nam, nhất là sau thời gian dài TP HCM và nhiều địa phương lân cận gặp khó khăn về nguồn cung dự án mới.
Nguồn hàng được bổ sung giúp người mua có thêm lựa chọn, đồng thời tạo điều kiện để thị trường từng bước cải thiện trạng thái cung – cầu. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định, cần tiếp tục chú trọng nâng cao tính phù hợp của nguồn cung với nhu cầu thực tế. Một bộ phận đáng kể sản phẩm mới tiếp tục được định vị ở phân khúc có giá trị cao, trong khi nhu cầu lớn của thị trường tập trung ở các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có tổng giá trị phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Bởi vậy, sự gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc người mua đã dễ dàng tiếp cận được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả.
Điều thị trường phía Nam cần trong giai đoạn hiện nay vì thế không đơn thuần là có thêm nguồn cung, mà phải là nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Diễn biến giá căn hộ mở bán mới tại phía Nam cho thấy khoảng cách giữa giá sản phẩm và khả năng tiếp cận của người mua vẫn là vấn đề cần lưu ý. Tại TP HCM, giá bán căn hộ chung cư mở bán mới đạt khoảng 108 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Việc giá bán không tăng thêm đáng kể so với quý trước cho thấy mặt bằng giá đang tạm thời ổn định. Tuy nhiên, mức 108 triệu đồng/m² vẫn là mức cao nếu đặt trong tương quan với thu nhập và khả năng tích lũy của phần lớn người có nhu cầu mua nhà.
Trong khi đó, khu vực lân cận đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ mở bán mới khoảng 58 triệu đồng/m², tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Cần lưu ý, mức tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới được định vị ở phân khúc cao cấp hơn, qua đó kéo giá bán bình quân của nguồn cung mới lên cao. Vì vậy, con số tăng 30% không nên được hiểu đơn thuần là giá của tất cả sản phẩm trên thị trường đều tăng với mức tương ứng.
Dù thiết lập mặt bằng giá mới, giá căn hộ tại khu vực lân cận TP HCM vẫn thấp hơn các khu vực vệ tinh Hà Nội có vị trí tương đương. Đây là một lợi thế nhất định của thị trường phía Nam trong việc thu hút nhu cầu mua nhà và đầu tư trung, dài hạn. Tuy nhiên, lợi thế này có thể dần thu hẹp nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở ngưỡng cao hơn.
Trong bối cảnh đó, giá bán đang trở thành một trong những “bộ lọc” quan trọng nhất của sức cầu. Khi giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả, người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn và thời gian ra quyết định cũng kéo dài hơn.
Dự báo thị trường
Thị trường bất động sản khu vực phía Nam trong thời gian tới sẽ xuất hiện 3 xu hướng vận động chính.
Thứ nhất, thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh, "ngôi vương" thuộc về BĐS đáp ứng giá trị thực: Các dự án có pháp lý minh bạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng đảm bảo và chiến lược định giá sát với khả năng chi trả thực sẽ giữ vai trò "đầu tàu" dẫn dắt thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao, phụ thuộc hoàn toàn vào tâm lý lướt sóng sẽ đối mặt với áp lực đóng băng thanh khoản rất lớn.
Thứ hai, dòng tiền dịch chuyển mạnh về các "siêu vùng" và đô thị vệ tinh theo trục hạ tầng: Khi các đại dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 TP HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Quốc tế Long Thành từng bước tăng tốc hoàn thiện, tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư sẽ mở rộng ra các đô thị vệ tinh. Mô hình phát triển đô thị đa cực sẽ dần hình thành rõ nét hơn, giúp hạ nhiệt áp lực giá trị tại khu vực lõi TP HCM.
Thứ ba, cạnh tranh bằng chính sách đồng hành tài chính thay vì chiết khấu trực tiếp: Xu hướng hợp tác chiến lược giữa nhà phát triển BĐS và các ngân hàng lớn sẽ trở nên phổ biến. Các gói hỗ trợ lãi suất dài hạn, cho vay tới 70% giá trị tài sản sẽ là "vũ khí" then chốt giúp chủ đầu tư kích hoạt lại sức mua của thị trường.
Giải pháp chiến lược
Để chuyển hóa nhu cầu hiện hữu thành các giao dịch thực tế, giúp thanh khoản thị trường phía Nam bứt phá bền vững trong giai đoạn tới, tôi cho rằng cần tập trung thực hiện đồng bộ 3 nhóm giải pháp then chốt:
Thứ nhất, tái cấu trúc phân khúc và điều chỉnh chiến lược định giá: Doanh nghiệp BĐS cần chủ động rà soát danh mục đầu tư, linh hoạt điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm. Thay vì theo đuổi biên lợi nhuận cao ở phân khúc cao cấp, các chủ đầu tư cần ưu tiên đưa giá nhà về "giá trị thực", sát với khả năng chi trả của thị trường. Việc đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội không chỉ giúp doanh nghiệp tự giải cứu dòng tiền mà còn giúp thị trường tái lập cân bằng.
Thứ hai, phát triển hạ tầng liên vùng và mô hình đô thị đa cực: Lực đẩy hạ tầng chính là "chìa khóa" mở không gian phát triển mới cho bất động sản phía Nam. Việc tăng tốc hoàn thiện các trục giao thông kết nối liên vùng như Vành đai 3, Vành đai 4 TP HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu hay sân bay quốc tế Long Thành sẽ giúp rút ngắn khoảng cách địa lý. Từ đó, dòng tiền và dân cư sẽ tự động lan tỏa mạnh mẽ ra các "siêu vùng" và tỉnh cấp hai, giảm bớt áp lực giá trị tại khu vực lõi trung tâm.
Thứ ba, đột phá chính sách và thiết lập các giải pháp tài chính linh hoạt: Ở góc độ vĩ mô, các cơ quan quản lý cần tiếp tục tháo gỡ triệt để các "nút thắt" pháp lý về đất đai, phê duyệt dự án nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí ẩn cho doanh nghiệp. Về phía các nhà phát triển BĐS, việc chủ động bắt tay với các tổ chức tài chính, ngân hàng uy tín để thiết kế các gói giải pháp tài chính vượt trội (hỗ trợ lãi suất dài hạn, kéo giãn tiến độ thanh toán) sẽ là đòn bẩy thiết thực giúp người mua giảm thiểu rủi ro đứt gãy dòng tiền.
Khi sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực, niềm tin thị trường sẽ quay trở lại và thanh khoản sẽ tự khắc được kích hoạt bền vững.