Bất động sản
Bất động sản phía Nam: Cơ hội cho nhu cầu thực
Thị trường bất động sản dịch chuyển mạnh mẽ sang phân khúc căn hộ ở thực và các khu đô thị vệ tinh ăn theo hạ tầng lớn trong chu kỳ mới.
Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện thị trường phía Nam - một trong những thị trường bất động sản quan trọng đang dẫn dắt xu hướng đầu tư kinh doanh và hướng đến phát triển các dự án trong 2026 -2027, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.
Thống kê từ nền tảng Batdongsan.com.vn ghi nhận lượng tìm kiếm bất động sản đang sụt giảm trên diện rộng. Trong một tháng thông thường, đơn vị này ghi nhận khoảng 100 triệu lượt người tìm kiếm thông tin nhà đất trên hệ thống. Tuy nhiên, tình hình hiện tại cho thấy sự sụt giảm đáng kể so với các giai đoạn trước. Lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm mạnh tới 39%, trong khi TP HCM và các tỉnh phía Nam ghi nhận mức giảm nhẹ hơn, khoảng 15%. Mặc dù con số tổng thể đi xuống, thị trường lại chứng kiến những xu hướng thay đổi sâu sắc về mặt chất lượng nhu cầu.
Sự lệch pha cung cầu
Chia sẻ tại phiên thảo luận của diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam: Mở dư địa tăng trưởng mới”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn, nhận định rằng người tìm kiếm hiện nay đang tập trung cao độ vào phân khúc chung cư. Cụ thể, tỷ lệ người tìm kiếm căn hộ chung cư tại TP HCM đạt 40%, còn tại Hà Nội con số này lên tới 49%. Sự thay đổi này minh chứng cho việc dòng tiền đang ưu tiên những tài sản phục vụ nhu cầu thực tế, có khả năng ở ngay hoặc khai thác cho thuê nhằm tạo dòng tiền ổn định.
Kết quả khảo sát của đơn vị này chỉ ra 60% người tiêu dùng chọn tiêu chí bất động sản phải “ở được” và đem lại dòng tiền cho thuê. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn dường như đã rút hoàn toàn khỏi thị trường. Ông Tuấn đánh giá sự lên ngôi của phân khúc “bất động sản thật” này sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của toàn thị trường trong dài hạn.
Mặc dù nhu cầu ở thực rất lớn, thị trường sơ cấp vẫn gặp khó khăn lớn do sự lệch pha nghiêm trọng giữa rổ hàng doanh nghiệp cung cấp và khả năng tài chính của người mua. Thống kê thực tế cho thấy 80% nguồn cung mới chào bán trên thị trường có giá vượt mức 50 triệu đồng mỗi mét vuông. Ngược lại, phần lớn khách hàng có nhu cầu mua nhà thực tế lại tìm kiếm những sản phẩm có giá dưới ngưỡng 50 triệu đồng mỗi mét vuông. Sự chênh lệch này khiến các nhu cầu thực tế chưa thể chuyển hóa thành giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp.
Hệ quả của sự lệch pha này là tình trạng trầm lắng kéo dài ở phân khúc sơ cấp, buộc thị trường thứ cấp phải tự điều chỉnh. Giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm đồng loạt trên diện rộng. Tại thị trường Hà Nội, giá bán thứ cấp giảm từ 5% đến 14%, trong khi tại TP HCM ghi nhận mức giảm từ 5% đến 7%.
"Tốc độ điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp đang diễn ra rất nhanh. Dù lượng tìm kiếm tại TP HCM giảm 15%, nhu cầu mua thực tế vẫn hiện hữu rất lớn. Trở ngại lớn nhất là sự lệch pha về giá khiến bên bán và bên mua chưa thể gặp nhau", ông Tuấn nhấn mạnh.
Mối liên hệ lãi suất và giá nhà
Nghiên cứu hành vi thị trường trong vòng 5 năm qua của Batdongsan.com.vn chỉ ra mối tương quan chặt chẽ giữa biến động lãi suất và giá chung cư tại TP HCM. Ông Tuấn phân tích rằng mỗi khi lãi suất vay ngân hàng điều chỉnh tăng, giá căn hộ chung cư sẽ chịu áp lực giảm từ 5% đến 7%. Giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2024, khi lãi suất neo ở mức cao từ 14% đến 16%, giá chung cư tại TP HCM đã điều chỉnh giảm khoảng 5% đến 7%.
Tuy nhiên, ngay khi lãi suất có xu hướng hạ nhiệt vào năm 2025 và 2026, giá phân khúc này lập tức bật tăng rất nhanh. Điển hình là trong năm vừa qua, giá chung cư tại TP HCM đã tăng vọt 22,5%, bù đắp toàn bộ phần sụt giảm của những năm trước đó.
Tình trạng giá nhà tại khu vực trung tâm TP HCM neo cao ở mức trung bình hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông đang đẩy người trẻ ra xa. Những người có nhu cầu ở thực bắt buộc phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực ngoại vi. Dòng tiền tìm kiếm đang dịch chuyển theo các trục hạ tầng lớn và không gian đô thị mở rộng, tập trung chủ yếu tại Khu Đông TP HCM và Khu Đông mở rộng. Tuy nhiên, việc định cư tại các vùng ven vẫn gặp rào cản do các tuyến đường vành đai và hạ tầng kết nối trọng điểm chưa hoàn thành đồng bộ. Thị trường giai đoạn này vẫn đang trong quá trình chọn lọc vô cùng khắt khe.
Ông Tuấn cho rằng, sự khắt khe của người mua trong chu kỳ mới thể hiện rõ nét qua tiêu chí vị trí dự án, đi kèm yêu cầu cao về năng lực của nhà phát triển. Khảo sát thực tế cho thấy có tới 60% người mua đặc biệt quan tâm đến chất lượng xây dựng và năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư. Đồng thời, 27% người được hỏi đặt ưu tiên hàng đầu vào chất lượng hệ thống tiện ích xung quanh dự án. Khi chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm, người tiêu dùng đòi hỏi một môi trường sống chất lượng cao và đồng bộ. Đặc biệt, có đến 90% khách hàng đồng ý chi trả mức giá cao hơn đối với các dự án nằm gần nhà ga metro hoặc các tuyến đường vành đai huyết mạch.
Sau giai đoạn biến động mạnh, thị trường địa ốc phía Nam đang phát đi những tín hiệu hồi phục đầu tiên. Số liệu nghiên cứu từ tháng 7 cho thấy lượng tìm kiếm bất động sản đã ngừng đà rơi và bắt đầu đi ngang. Ông Tuấn đánh giá đây là thời điểm thị trường chính thức xác lập mức đáy, tương đương với mức độ quan tâm ở thời điểm dịch bệnh năm 2021. Sau khi các địa phương công bố quy hoạch và đẩy mạnh triển khai hạ tầng, lượng tìm kiếm bắt đầu ghi nhận sự cải thiện dần. Sự hồi phục này sẽ diễn ra chậm rãi và có tính chọn lọc cao, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực nằm dọc theo các trục hạ tầng lớn hoặc các trung tâm đô thị mới.
Lợi thế cho người mua có sẵn tiền
Mặc dù các doanh nghiệp phát triển địa ốc đang đối mặt với nhiều khó khăn do áp lực chi phí đầu vào tăng mạnh và lãi suất cao, nhưng tình hình này lại mở ra cơ hội hiếm có cho những người mua có sẵn dòng tiền mặt. Các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán dự án mới do chi phí xây dựng leo thang. Tuy nhiên, để kích cầu và tiếp cận người mua, các doanh nghiệp đang áp dụng nhiều phương án hỗ trợ tài chính tốt.
Các giải pháp kích cầu tiêu biểu bao gồm việc hỗ trợ lãi suất vay, giãn tiến độ thanh toán và giảm tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính. Ông Tuấn nhận định những khách hàng sở hữu dòng tiền tự có tốt, không chịu áp lực vay vốn lớn ở thời điểm hiện tại sẽ nắm giữ lợi thế tuyệt đối.
"Khi lãi suất ngân hàng bước vào chu kỳ giảm, những người mua xuống tiền trong giai đoạn thị trường điều chỉnh này sẽ có cơ hội ghi nhận mức lợi nhuận tốt. Nhu cầu thị trường hiện nay vô cùng dồi dào, điều quan trọng là các doanh nghiệp cần đưa ra các sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân", ông Đinh Minh Tuấn nhận định.