Chính sách - Quy hoạch

Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra cách tiếp cận mới trong quản lý, xác định giá đất, trong đó đáng chú ý là định hướng sử dụng Bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Từ giá cụ thể đến hệ số K

Đây là vấn đề có tác động trực tiếp tới nhiều chủ thể trên thị trường. Bởi phía sau mức giá đất không chỉ là nguồn thu ngân sách, mà còn là chi phí của doanh nghiệp, tiến độ triển khai dự án và cuối cùng có thể phản ánh vào giá nhà mà người dân phải trả.

Có thể hình dung thị trường đất đai gồm hai lớp. Ở thị trường sơ cấp, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất được xác định theo cơ chế do Nhà nước quy định. Còn ở thị trường thứ cấp, khi người dân và doanh nghiệp chuyển nhượng cho nhau, giá chủ yếu do các bên thỏa thuận.

Vấn đề phức tạp chủ yếu nằm ở thị trường sơ cấp, nơi trong nhiều năm luôn đặt ra yêu cầu xác định một mức giá đất hợp lý và tiệm cận thị trường. Từ Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024, cơ chế và phương pháp định giá đất liên tục được hoàn thiện. Tuy nhiên, quy định ngày càng chi tiết không đồng nghĩa việc xác định giá trong thực tế trở nên đơn giản hơn.

Nguyên nhân là giá chuyển nhượng, giá thuê, chi phí đầu tư và các dữ liệu tham chiếu luôn biến động. Trong khi đó, quá trình định giá thường phải sử dụng dữ liệu của quá khứ và hiện tại để xác định một khu đất mà phần lớn giá trị kinh tế lại gắn với những kỳ vọng trong tương lai.

Với một dự án đầu tư, để đi đến “giá đất cụ thể”, quá trình hiện nay phải trải qua nhiều khâu, từ thu thập thông tin, thuê tư vấn, xây dựng phương án giá đất, thẩm định, xem xét tại hội đồng thẩm định rồi mới trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Trong thời gian đó, doanh nghiệp vẫn phải tính toán chi phí xây dựng, lãi vay, tiến độ, doanh thu và hiệu quả đầu tư. Trong khi một trong những khoản chi phí lớn nhất của dự án là tiền đất đôi khi vẫn chưa thể xác định chắc chắn.

Bởi vậy, vấn đề của giá đất không chỉ nằm ở mức cao hay thấp, mà còn ở khả năng dự báo. Với doanh nghiệp, một khoản chi phí cao nhưng có thể xác định trước đôi khi vẫn dễ tính toán hơn một khoản chi chưa biết cuối cùng sẽ ở mức nào và khi nào mới được xác định.

Từ thực tế đó, định hướng sửa đổi Luật Đất đai đang đặt ra một cách tiếp cận khác. Thay vì tiếp tục xác định giá đất cụ thể riêng cho từng trường hợp như hiện nay, giá đất trong nhiều trường hợp sẽ được xác định trên cơ sở Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cách tính có thể hình dung theo công thức: Giá đất áp dụng = Giá trong Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Ví dụ, nếu giá trong Bảng giá đất là 100 triệu đồng/m² và hệ số K là 1,5, giá đất sau điều chỉnh sẽ là 150 triệu đồng/m².

Phép tính về mặt số học không phức tạp. Tuy nhiên, điểm then chốt lại nằm ở hai tham số đầu vào, gồm cách xây dựng Bảng giá đất và căn cứ xác định hệ số K.

Nếu trước đây tranh luận thường tập trung vào việc giá đất cụ thể của một dự án đã phù hợp hay chưa thì với cách tiếp cận mới trọng tâm có thể chuyển sang mức độ hợp lý của Bảng giá đất và cơ sở xác định hệ số K.

Nói cách khác, bài toán định giá không mất đi mà chuyển từ việc xác định một mức giá riêng cho từng trường hợp sang thiết kế các tham số tạo ra mức giá đó. Vì vậy, một công thức mới chưa đồng nghĩa toàn bộ quá trình xác định giá đất sẽ lập tức trở nên đơn giản.

Dù vậy, thay đổi đáng chú ý nằm ở khả năng dự báo nghĩa vụ tài chính. Nếu Bảng giá đất và hệ số K được công bố rõ ràng, doanh nghiệp ít nhất có cơ sở để ước lượng tương đối tiền đất ngay từ khi xây dựng phương án đầu tư. Thay vì triển khai dự án rồi chờ xác định giá đất, nhà đầu tư có thể đưa một con số tương đối cụ thể vào bài toán tài chính ngay từ đầu.

Với doanh nghiệp, sự khác biệt không chỉ nằm ở việc một khoản chi phí là 100 hay 120, mà còn ở việc có thể biết trước khoản chi đó để tính toán dòng tiền, tiến độ và hiệu quả đầu tư.

Minh bạch tham số đầu vào

Tuy nhiên, khả năng dự báo chỉ thực sự có ý nghĩa khi các tham số trong công thức đủ rõ ràng và có căn cứ.

Bảng giá đất cần được xây dựng hợp lý, hệ số K phải được xác định minh bạch, việc điều chỉnh có nguyên tắc và bảo đảm mức độ ổn định cần thiết. Nếu doanh nghiệp vừa hoàn thành phương án đầu tư thì dữ liệu đầu vào đã thay đổi, lợi thế của một công thức đơn giản cũng sẽ bị hạn chế.

Một công thức chỉ thực sự tạo thuận lợi khi những con số nằm trong công thức đủ rõ ràng, có cơ sở và có mức độ ổn định cần thiết.

Cùng với đó, tác động của cơ chế xác định giá đất tới giá nhà cũng cần được nhìn nhận thận trọng. Giá đất chỉ là một phần cấu thành giá nhà. Giá bán cuối cùng còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, lãi vay, thời gian thực hiện thủ tục, nguồn cung, sức mua, kỳ vọng thị trường và cả yếu tố đầu cơ.

Ngay cả khi một phần chi phí đầu vào được cải thiện, giá bán chưa chắc giảm tương ứng nếu nguồn cung vẫn hạn chế. Bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Nếu thủ tục vẫn kéo dài, dòng tiền vẫn ưu tiên tìm đến đất đai và các công cụ hạn chế đầu cơ chưa đủ hiệu quả, giá nhà vẫn có thể chịu tác động từ nhiều yếu tố khác, bất kể công thức xác định giá đất thay đổi như thế nào.

Vì vậy, chưa nên kỳ vọng việc thay đổi cơ chế xác định giá đất sẽ lập tức kéo giá nhà xuống. Điều quan trọng là từng bước tháo gỡ các nút thắt của thị trường, trong đó xác định giá đất là một trong những vấn đề lớn cần được xử lý.

LS Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản