Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa Luật Đất đai: Cần tháo gỡ điểm nghẽn trong thu hồi đất
Bên cạnh quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một số ý kiến cũng đề nghị, cần cân nhắc, tháo gỡ điểm nghẽn trong thu hồi đất.
Như đã thông tin, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được cho là cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
Tuy nhiên, bên cạnh quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một số ý kiến cũng đề nghị, cần cân nhắc, tháo gỡ điểm nghẽn trong thu hồi đất.
Tham gia góp ý Dự thảo Luật tại Hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, PGS TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản ngày 08/08/2026 có sự thay đổi so với Phiên bản ngày 26/07/2026.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu và rà soát, vẫn có một số đề xuất tiếp cần tục nghiên cứu và chỉnh sửa nhằm đảm bảo tính hợp lý, thống nhất, đồng bộ, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIV và Nghị Quyết số 21-NQ/TW.
Cụ thể, theo bà Nga, một trong những điểm mới của Điều 35 có sự mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hơn so với quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và Điều 34 Dự thảo Luật Đất đai trình ngày 26/7. Quy định này góp phần mở ra cơ sở thực hiện hoạt động thu hồi đất dành cho các dự án kinh tế - xã hội có quy mô phát triển lớn, mang lại nhiều giá trị cho quốc gia, công cộng trên thực tế. Qua đó, đáp ứng yêu cầu về tạo điều kiện để kinh tế tư nhân tiếp cận quỹ đất để trở thành động lực phát triển chính trong bối cảnh Nghị quyết 68-NQ/TW đã đề ra.
Vị chuyên gia này cho rằng, mặc dù vậy, quy định vẫn còn một số điểm nghẽn, nếu không kịp thời sửa đổi có thể tạo ra một số vướng mắc, khó khăn trong quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp từ thị trường sơ cấp.
Cụ thể, về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 35), tại điểm e khoản 3 Điều 35 Dự thảo quy định: “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư”.
Về nội dung này, bà Nga lưu ý, diện tích chỉ phản ánh quy mô đất đai, không phản ánh đầy đủ vai trò của trung tâm logistics đối với hệ thống hạ tầng quốc gia hoặc vùng. Một trung tâm 30-40 ha phục vụ một cảng hàng không hoặc cảng biển đặc biệt quan trọng hoàn toàn có thể có ý nghĩa kinh tế - xã hội lớn hơn trung tâm 55 ha ở một vị trí khác ít mang lại hiệu quả hơn.
Như vậy, việc tiêu chí quy mô đang được sử dụng thay thế cho tiêu chí tính công cộng và mức độ cần thiết của dự án là chưa hợp lý. Hệ quả thực tế đó là xuất hiện “hiệu ứng ngưỡng”: chỉ cần tăng quy mô dự án từ dưới lên trên 50 ha, cơ chế tiếp cận đất của doanh nghiệp có thể thay đổi căn bản từ tự thỏa thuận sang Nhà nước thu hồi. Từ đó, tạo động cơ không mong muốn để nhà đầu tư đề xuất quy mô sử dụng đất lớn hơn nhu cầu thực tế nhằm đủ đi kiện thuộc trường hợp thu hồi; gây bất bình đẳng trong đầu tư kinh doanh.
Từ đó, vị chuyên gia này đề xuất sửa đổi theo hướng: Bỏ ngưỡng chuẩn 50 ha tại quy định đã nêu. Có tỷ lệ định tính cần thiết để thu hồi đất cần được các cấp địa phương xem xét trong tổng hòa các nội dung về quy hoạch sử dụng đất, hiệu suất dự án, cấp độ phục vụ, công suất, tính chất hạ tầng dùng chung và khả năng tạo kết nối liên vùng, trong đó đã có các vấn đề về sự phù hợp của quy mô sử dụng đất cũng như lợi ích dự án mang lại cho công cộng, quốc gia, không nên chỉ ưu tiên về quy mô tuyệt đối.
Bên cạnh đó, điểm đ khoản 4 Điều 35 về thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án BT, bà Nga bày tỏ, nếu không được quy định một cách cụ thể có thể ảnh hưởng tới quá trình khai thác, sử dụng đất của các chủ thể trên thị trường, bao gồm doanh nghiệp.
Cụ thể, theo vị chuyên gia này, điểm đ cho phép Nhà nước thu hồi đất nhằm “tạo quỹ đất để thanh toán di theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT)”. Tuy nhiên, việc Nhà nước thu hồi một khu đất khác để dùng làm tài sản thanh toán rất khó để nhận lợi ích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
“Đối với khu đất bị thu hồi, mục đích trực tiếp của việc thu hồi không phải xây công trình công cộng phục vụ cộng đồng mà là tạo tài sản để Nhà nước thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Cơ chế tạo quỹ đất thanh toán BT hiện đã được Nghị quyết 254/2025/QH15 đưa vào nhóm chính sách tháo gỡ trong thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, khi luật hóa thành quy định ổn định trong Luật Đất đai theo điểm c khoản 3, nhưng yêu cầu kiểm soát phạm vi cần chặt chẽ hơn. Hệ quả đối với doanh nghiệp bị thu hồi đất là vô cùng lớn”, bà Nga lưu ý.
Cùng với các nội dung đã nêu, tại văn bản góp ý, bà Nguyễn Thị Nga cũng đề xuất cơ quan soạn thảo cân nhắc, xem xét một số nội dung liên quan về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 36); giao đất, cho thuê đất; giá đất và định giá đất…