Chính sách - Quy hoạch

Sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và kinh tế đô thị trong những năm qua đã khai sinh ra các loại hình bất động sản mới gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ văn phòng, du lịch và lưu trú. Từ các dự án căn hộ du lịch ven biển đến những khối văn phòng kết hợp lưu trú tại các đô thị lớn, phân khúc này từng bước khẳng định vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Tuy nhiên, hành lang pháp lý qua các thời kỳ từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn chưa theo kịp thực tiễn, để lại nhiều khoảng trống trong quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư.

Khoảng trống pháp lý và đề xuất bước ngoặt

Theo số liệu thống kê, thị trường Việt Nam hiện ghi nhận hàng chục nghìn căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng cùng hàng vạn căn officetel tập trung tại các trung tâm kinh tế và du lịch lớn. Dù đóng góp nguồn lực không nhỏ cho nền kinh tế, phân khúc này đã vướng phải nhiều hệ lụy do sự thiếu đồng bộ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Việc buông lỏng quản lý tại một số địa phương, tình trạng mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, hay những cam kết lợi nhuận phi thực tế từng đẩy nhiều nhà đầu tư vào vòng xoáy tranh chấp phức tạp, gây áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và an ninh trật tự.

Trước thực trạng trên, Bộ Công an và các cơ quan quản lý nhà nước từng đưa ra những đánh giá nghiêm túc về những rủi ro tiềm ẩn. Đồng thời, quá trình tái cấu trúc thị trường đã chứng minh rằng việc tiếp tục duy trì cách tiếp cận manh mún, liệt kê thủ công từng tên gọi sản phẩm là không còn phù hợp. Sự xuất hiện của các mô hình mới như farmstay hay hộp ngủ là minh chứng rõ nét cho thấy khung pháp lý cần có độ bao quát cao hơn.

Nhằm giải quyết triệt để các vướng mắc tồn đọng, Hiệp Hội bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá cao việc dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã kế thừa khái niệm về dự án bất động sản có công trình phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú. Tuy nhiên, Hiệp hội chỉ ra điểm bất hợp lý khi tại 15 điều khoản khác của dự thảo lại quay về cách liệt kê tên gọi cụ thể thay vì áp dụng một định nghĩa chung thống nhất.

Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi toàn diện các điều khoản liên quan thay thế các cụm từ liệt kê bằng thuật ngữ chuẩn mực: “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”. Cách tiếp cận này không chỉ tạo ra sự đồng bộ tuyệt đối trong hệ thống văn bản luật mà còn tạo hành lang pháp lý vững chắc, bao trùm cả những loại hình lưu trú mới có thể phát sinh trong tương lai mà không làm gián đoạn công tác quản lý nhà nước.

Mở rộng quyền tiếp cận và ứng dụng chuyển đổi số

Một điểm nhấn quan trọng trong kiến nghị của HoREA là việc đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ văn phòng, du lịch, lưu trú, với giới hạn không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà. Chính sách này được kỳ vọng sẽ đồng bộ với các định hướng sửa đổi của Luật Nhà ở, thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế chất lượng cao.

Bên cạnh đó, đón đầu xu thế chuyển đổi số quốc gia theo Nghị quyết 57-NQ/TW, HoREA đề xuất bổ sung các mẫu hợp đồng giao kết cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng điện tử kết nối quốc tế như Airbnb, Booking.com hay Agoda. Việc luật hóa hợp đồng điện tử và quy định trách nhiệm trích nộp thuế thu nhập cá nhân qua các nền tảng này sẽ minh bạch hóa dòng tiền, chống thất thu thuế và bảo đảm an toàn giao dịch trên không gian mạng.

Nhìn chung, những kiến nghị sửa đổi của HoREA không chỉ mang tính cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng loạt dự án tồn đọng mà còn kiến tạo một tầm nhìn chiến lược dài hạn. Khi khung pháp lý được hoàn thiện đồng bộ, minh bạch và chuyên nghiệp, thị trường bất động sản du lịch và lưu trú sẽ thực sự trở thành kênh đầu tư an toàn, hiệu quả, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.

Đình Đại