Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa Luật Đất đai: Cân nhắc quy định về chuyển hình thức sử dụng đất
Để tăng tính linh hoạt trong huy động và sử dụng nguồn lực đất đai đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch, tham gia góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một số ý kiến đề nghị cân nhắc quy định về chuyển hình thức sử dụng đất.
Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được cho là cần thiết nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
Quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật (sửa đổi), bên cạnh những điểm tích cực, để tăng tính linh hoạt trong huy động và sử dụng nguồn lực đất đai đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch, một số ý kiến đề nghị cân nhắc quy định về chuyển hình thức sử dụng đất.
Cụ thể, tham gia góp ý tại Hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vừa qua, liên quan đến quy định về chuyển hình thức sử dụng đất (Điều 54), bà Ngô Thị Hương Lan, chuyên gia chính sách, Ban Đối ngoại, Tập đoàn Sun Group đề xuất, bỏ cụm từ “sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản du lịch”.
Theo bà Lan, khoản 2 Điều 54 Dự thảo Luật quy định: “2. Nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và người sử dụng đất không được lựa chọn hình thức thuê đất, không được chuyển hình thức sử dụng đất từ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với trường hợp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung, khu công nghệ cao; sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản du lịch.”
Việc hạn chế quyền lựa chọn hình thức thuê đất đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch có thể làm giảm tính linh hoạt trong huy động và sử dụng nguồn lực đất đai, trong khi các dự án này thường có quy mô đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài và cần nguồn vốn ổn định để đầu tư hạ tầng, công trình và dịch vụ du lịch.
“Cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất phù hợp sẽ giúp chủ động cân đối dòng tiền, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu tư và tạo điều kiện thu hút các dự án du lịch quy mô lớn, qua đó khai thác tốt hơn tiềm năng đất đai và thúc đẩy phát triển ngành du lịch. Vì vậy, không nên đặt ra hạn chế riêng đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch”, bà Lan chia sẻ.
Liên quan đến khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định: “2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ”.
Khoản 3 Điều 26 Dự thảo Luật quy định: “3. Người sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được quyền lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại; người sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó; việc tính lại tiền thuê đất trong các trường hợp này thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Góp ý nội dung đã nêu, bà Lan đề xuất, bổ sung nội dung tại khoản 3 Điều 26 Dự thảo Luật theo hướng: “Tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã nộp được khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước; trường hợp không khấu trừ hết hoặc người sử dụng đất không còn nghĩa vụ tài chính khác để khấu trừ thì được hoàn trả phần chênh lệch theo quy định của Chính phủ”.
Theo bà Lan, việc mở rộng phạm vi khấu trừ sang các nghĩa vụ tài chính đất đai khác của cùng người sử dụng đất (thay vì chỉ giới hạn ở tiền thuê hằng năm của riêng thửa đất chuyển đổi) và bổ sung cơ chế hoàn trả phần chênh lệch (nếu có) sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 6 Điều 50) quy định: “6. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư và hiệu quả sử dụng đất của các dự án mà người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Chính phủ”.
Đại diện Tập đoàn Sun Group đề xuất bỏ khoản 6 Điều 50 Dự thảo Luật, bởi quy định này tạo ra một điều kiện không gắn trực tiếp với dự án được xem xét giao đất, cho thuê đất, khi kết quả thực hiện các dự án khác của cùng người sử dụng đất có thể trở thành căn cứ ảnh hưởng đến quyết định đối với dự án mới, một dự án bị chậm triển khai do vướng mắc chưa được tháo gỡ tại một địa phương có thể bị viện dẫn để trì hoãn triển khai dự án ở địa phương khác.
“Mặt khác, quy định này không đưa ra tiêu chí cụ thể về đánh giá cụ thể, giới hạn phạm vi, thời gian đánh giá, thời hạn xử lý và các nội dung có liên quan khác, sẽ tạo rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư: dù dự án mới đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật, việc giao đất, cho thuê đất vẫn có thể phụ thuộc vào những yếu tố ngoài phạm vi dự án. Điều này làm giảm tính minh bạch, khả năng dự liệu của chính sách và có thể dẫn đến cách hiểu, áp dụng không thống nhất giữa các địa phương”, đại diện Tập đoàn Sun Group bày tỏ.
Cùng với các nội dung đã nêu, đại diện Tập đoàn Sun Group cũng đề xuất cơ quan soạn thảo xem xét, cân nhắc liên quan đến quy định về giao đất, cho thuê đất (khoản 6 Điều 56); thời điểm xác định giá đất của dự án đối ứng dự án BT (điểm đ khoản 2 Điều 72); ổn định bảng giá đất và giá đất đối với dự án phân kỳ (Điều 72, 76); căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 72, 84); miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 74); gia hạn sử dụng đất (khoản 2 Điều 80); thời hạn sử dụng đất (Điều 80); và quy định chuyển tiếp đối với dự án đang triển khai (Điều 103)…