Chính sách - Quy hoạch

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng các quan điểm và nguyên tắc cốt lõi nhằm tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai cùng các quy định pháp luật liên quan là cách tiếp cận mới đối với nguồn lực đất đai và phương pháp xác định giá đất.

Phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai

Theo TS Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí sản xuất, kinh doanh cũng như sinh kế của người dân. Vì vậy, nếu được xác định là một nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế, đất đai cần được phân bổ và sử dụng hiệu quả với mức chi phí phù hợp.

Đây cũng là một trong những điểm quan trọng được Nghị quyết 21 đặt ra. Theo TS Phan Đức Hiếu, vấn đề không chỉ nằm ở giá đất mà còn liên quan đến khả năng tiếp cận và sử dụng nguồn lực này. Nếu việc tiếp cận đất đai quá khó khăn, giá đất quá cao hoặc quá trình tiếp cận không bảo đảm công bằng thì đất đai khó phát huy vai trò là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Từ góc độ này, Nghị quyết 21 đưa ra ba nhóm định hướng để thể chế hóa quan điểm đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng.

Trước hết, quyền sử dụng đất cần được phân bổ cho những chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất. Quá trình phân bổ phải bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Nghị quyết cũng định hướng ưu tiên quỹ đất cho một số lĩnh vực, hoạt động kinh tế - xã hội như phát triển chung cư, nhà ở cho thuê, các dự án được ưu đãi nhằm thu hút đầu tư, y tế và giáo dục.

Theo TS Phan Đức Hiếu, nếu đất đai được xem là nguồn lực đầu vào thì chi phí đất cao sẽ tác động trực tiếp đến giá thành sản xuất và dịch vụ. Vì vậy, chi phí liên quan đến đất cần được đưa về mức hợp lý nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Nội dung này gắn với vấn đề tài chính đất đai, trong đó có hai định hướng chính. Một là Nhà nước quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển. Hai là Nhà nước có chính sách thu tiền sử dụng đất, bảo đảm mức độ hợp lý đối với những dự án hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Giá đất cần gắn với giá trị thực

Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng Nghị quyết 21 sẽ định hướng việc sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn, đồng thời đưa đất đai trở thành động lực phát triển trong giai đoạn mới.

Theo ông Đính, nếu các nội dung về quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, định giá đất theo thị trường và xây dựng nền tảng dữ liệu được triển khai, thị trường có thể chuyển từ cách xác lập giá dựa trên kỳ vọng sang chú trọng hơn đến giá trị thực.

Khi khả năng tiếp cận thông tin được cải thiện, người dân sẽ có thêm cơ sở để xác lập giá trị phù hợp và quyết định mức giá mua. Với doanh nghiệp, thị trường minh bạch hơn và có dữ liệu đầy đủ cũng giúp việc dự báo, xây dựng kế hoạch và triển khai hoạt động thuận lợi hơn. Trong khi đó, cơ quan quản lý có thêm công cụ giám sát biến động thị trường, đồng thời phát hiện và cảnh báo sớm dựa trên dữ liệu.

TS Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng điều tiết giá đất phù hợp có thể tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đặc biệt đối với doanh nghiệp trong nước.

Theo ông Đính, nếu giá đất được điều tiết phù hợp và đất đai được đưa vào sử dụng, chi phí về đất có thể giảm. Trong khi đó, chi phí sản xuất có ảnh hưởng lớn đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận đất hoặc phải chịu chi phí quá cao, hoạt động đầu tư, sản xuất có thể bị hạn chế. Chi phí đầu vào tăng cũng tác động đến giá hàng hóa và sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Với người dân, việc điều tiết phù hợp được kỳ vọng tạo điều kiện tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn. Cùng với đó, việc phát triển các loại hình nhà ở như nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có thể góp phần tạo sự phù hợp hơn giữa nguồn cung và nhu cầu của thị trường.

Diệu Hoa