Thị trường
Thị trường văn phòng vào nhịp cạnh tranh mới
Nguồn cung mới đang đẩy cạnh tranh thị trường văn phòng Hà Nội, trong khi TP HCM giữ nhịp ổn định nhờ nhu cầu nâng cấp và ưu tiên công trình xanh.
Theo Savills, quý II/2026, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, tăng nhẹ theo quý. Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định theo quý và tăng 3 điểm % so với cùng kỳ năm trước.
Thêm sức ép từ nguồn cung
Nguồn cung mới đang tập trung chủ yếu tại khu vực Nội thành và phía Tây. Trong khi nguồn cung Hạng A tại Hoàn Kiếm còn hạn chế, các dự án chất lượng cao tiếp tục mở rộng sang Ba Đình và Cầu Giấy, những khu vực có kết nối giao thông thuận tiện và hệ tiện ích ngày càng hoàn thiện.
Xu hướng này dự kiến tiếp diễn trong những năm tới. Đến năm 2028, 18 dự án được kỳ vọng bổ sung khoảng 495.000 m² văn phòng mới, trong đó Hạng A chiếm ưu thế, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và Nội thành.
Việc nguồn cung tiếp tục mở rộng đang tạo thêm lựa chọn cho khách thuê, đồng thời gia tăng áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà, đặc biệt trong nhóm văn phòng chất lượng cao.
Hoạt động thuê hiện chủ yếu đến từ các giao dịch dịch chuyển văn phòng, phản ánh nhu cầu nâng cấp không gian làm việc song song với việc tối ưu chi phí. Nhu cầu tập trung tại khu vực phía Tây và Nội thành, nhất là các văn phòng Hạng A và Hạng B có vị trí thuận lợi.
Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Nguồn cung gia tăng thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường, với nguồn cung Hạng A mới lớn tại Starlake đến 2028, trong khi chủ đầu tư cạnh tranh qua chất lượng tòa nhà, ESG và trải nghiệm khách thuê.”
Trong bối cảnh nguồn cung chất lượng cao tiếp tục gia tăng, cạnh tranh giữa các dự án không còn chỉ xoay quanh giá thuê. Chất lượng tòa nhà, khả năng kết nối, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê đang trở thành những yếu tố được doanh nghiệp cân nhắc nhiều hơn khi lựa chọn văn phòng.
Khách thuê ngày càng chọn lọc
Khác với Hà Nội, nguồn cung văn phòng tại TP HCM trong quý II/2026 duy trì ở mức khoảng 3 triệu m². Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận thêm 13 dự án Hạng C quy mô nhỏ nhưng chưa tạo ra thay đổi đáng kể về tổng nguồn cung.
Công suất thuê đạt 88%, trong khi giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Nguồn cung tương đối ổn định cùng nhu cầu thuê duy trì đã hỗ trợ hoạt động của thị trường.
Tuy nhiên, xu hướng lựa chọn văn phòng đang có sự thay đổi rõ hơn. Lượng tiêu thụ tập trung tại các dự án có chứng nhận xanh và hoàn thành trong ba năm gần đây. Khoảng một nửa số giao dịch đến từ nhóm khách thuê chuyển sang các tòa nhà có chất lượng cao hơn nhưng vẫn duy trì diện tích tương đương. Điều này cho thấy nhu cầu nâng cấp văn phòng đang trở thành một trong những động lực đáng chú ý của thị trường.
Các giao dịch chủ yếu đến từ nhóm Tài chính – Bảo hiểm – Bất động sản, công nghệ thông tin, bán lẻ và phân phối. Cùng với yêu cầu về vị trí và chi phí, chất lượng tài sản và tiêu chuẩn bền vững ngày càng được khách thuê quan tâm.
Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP HCM cho biết: “Nguồn cung ổn định giúp thị trường duy trì công suất và giá thuê tốt, trong khi khách thuê ngày càng ưu tiên các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng chỉ xanh.”
Cấu trúc nguồn cung của TP HCM cũng được dự báo thay đổi trong những năm tới. Đến năm 2029, khoảng 72% nguồn cung tương lai dự kiến tập trung ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu tại các khu đô thị mới.
Việc nguồn cung mở rộng ra ngoài khu trung tâm cho thấy thị trường văn phòng đang dần hình thành thêm các cực phát triển mới, gắn với quỹ đất, hạ tầng và khả năng kết nối.
Dù có bối cảnh nguồn cung khác nhau, Hà Nội và TP HCM đang cùng ghi nhận xu hướng khách thuê nâng cao yêu cầu đối với không gian làm việc.
Tại Hà Nội, gần 495.000 m² nguồn cung mới dự kiến gia nhập thị trường đến năm 2028 sẽ tiếp tục mở rộng lựa chọn, đồng thời làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án. Trong khi đó, tại TP HCM, nguồn cung trước mắt tương đối ổn định nhưng khách thuê ngày càng tập trung vào các tài sản mới, chất lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn xanh.
Trong bối cảnh đó, khả năng cạnh tranh của văn phòng ngày càng gắn với chất lượng tài sản, vị trí, khả năng kết nối và trải nghiệm của khách thuê, thay vì chỉ dựa vào giá thuê.