Chính sách - Quy hoạch
Cải tạo chung cư cũ: Bài toán an sinh và tái thiết đô thị
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) xác định chung cư cũ là công trình xây dựng từ năm 1994 trở về trước, gắn với cơ chế bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu tiên bổ sung khái niệm "nhà chung cư cũ", được xác định là nhà chung cư đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Đây sẽ là mốc để áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư khác với các chung cư xây dựng sau thời điểm trên.
Bồi thường theo hệ số K
Nội dung này được đặt trong quá trình Bộ Xây dựng đang tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ cũng yêu cầu làm rõ việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Theo dự thảo, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được lựa chọn một trong các hình thức: nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư. Trường hợp quy hoạch tại khu đất vẫn tiếp tục xây dựng chung cư, người dân được bố trí tái định cư tại chỗ và bồi thường diện tích căn hộ theo hệ số K.
Căn cứ Nghị định 98/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hệ số K hiện áp dụng đối với căn hộ tầng 1 dao động từ 1-2 lần diện tích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận. Với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số K ở mức 1-1,5 lần diện tích sử dụng. Nghị định này hiện đã được Bộ Xây dựng hợp nhất tại Văn bản số 20/VBHN-BXD ngày 26/3/2026.
Phương án bồi thường phải thể hiện rõ hệ số K, giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán, kinh phí hỗ trợ di dời và thuê nhà tạm. Diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Trong thời gian dự án triển khai, người dân có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời. Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở hoặc trả tiền để người dân tự thuê nhà.
Liên quan đến cơ chế di dời, bồi thường, tái định cư, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có mối quan hệ chặt chẽ, từ xác định trường hợp phải phá dỡ, lập phương án bồi thường, tái định cư đến di dời và cưỡng chế di dời. Vì vậy, luật cần vừa bảo đảm xử lý kịp thời các công trình mất an toàn, vừa xác định rõ quyền của chủ sở hữu và cơ chế đồng thuận, bồi thường, tái định cư.
Theo ông Tuấn, cần thống nhất cơ chế xử lý đối với nhà chung cư cần di dời khẩn cấp. Đối với trường hợp không phải di dời khẩn cấp, việc di dời cần gắn với bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán kinh phí để người dân tự lo chỗ ở. Đây cũng là một trong những nội dung được ông phân tích khi góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 19/9/2026.
Gắn với tái thiết đô thị
Đối với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ, dự thảo quy định chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình. Khoản đóng góp được tính dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.
Nếu không đóng góp để xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước.
Trường hợp quy hoạch mới không tiếp tục xây chung cư tại khu đất, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm bồi thường.
Cùng với cơ chế bồi thường và nghĩa vụ tài chính, việc cải tạo chung cư đang được đặt trong tổng thể tái cấu trúc không gian đô thị. Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm xác định tái thiết, tái cấu trúc đô thị là một trong các nhóm giải pháp chiến lược, trong đó có thực hiện tái thiết toàn diện các khu chung cư cũ, khu tập thể xuống cấp trong phạm vi Vành đai 2.
Ở góc độ quy hoạch, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, một vấn đề đặt ra khi cải tạo chung cư cũ là quy mô dân cư và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Theo ông Nghiêm, nếu chỉ xây mới cao tầng hơn mà không tính toán lại mật độ dân số và hạ tầng đi kèm, khu vực nội đô sẽ tiếp tục quá tải. Cải tạo phải đi đôi với điều chỉnh quy mô dân cư, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Việc cải tạo chung cư gắn với hạ tầng cũng đã được đặt ra trong các nghiên cứu trước đó. Ông Nghiêm từng đề cập yêu cầu tính toán không gian ngầm, tăng tầng cao phù hợp và khả năng kết nối với giao thông công cộng trong quá trình lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.
Trong khi đó, tại Nghị quyết số 278/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng; quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư.
Theo dự thảo, với nhóm chung cư cũ từ năm 1994 trở về trước, cơ chế xử lý tập trung vào phương án bồi thường, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại. Đối với nhóm không được xác định là chung cư cũ, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình. Song song với các cơ chế này, việc xây dựng lại chung cư tại các đô thị lớn đang được triển khai cùng yêu cầu về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức lại không gian đô thị.