Phát triển nhà ở xã hội cần gắn với nhu cầu thực tế

Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc vừa ký ban hành Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030.

Thủ tục đã được rút gọn

Theo đó, tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong giai đoạn này là 899.857 căn. Trong đó, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua là 708.834 căn; nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là 191.023 căn. Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030 phấn đấu hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.

Trong số các địa phương, TP HCM được giao chỉ tiêu cao nhất với 181.257 căn, tiếp đến là Bắc Ninh 119.073 căn, Hà Nội 84.000 căn, Tây Ninh 76.500 căn, Đồng Nai 60.054 căn và Thái Nguyên 58.846 căn.

Tám địa phương có chỉ tiêu từ 40.000 căn trở lên gồm TP HCM, Bắc Ninh, Hà Nội, Tây Ninh, Đồng Nai, Thái Nguyên, Hưng Yên và Phú Thọ, tổng cộng 664.480 căn, tương đương khoảng 73,8% tổng chỉ tiêu cả nước.

Ở góc độ doanh nghiệp đang triển khai nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 cho biết, giai đoạn 2020-2024, không chỉ nhà ở xã hội mà nhiều loại hình bất động sản gặp ách tắc về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung hạn chế. Với nhà ở xã hội, có ba nhóm rào cản chính gồm thủ tục chấp thuận nhà đầu tư, định giá đất và quy hoạch, giao đất.

Theo ông, trước đây thủ tục chấp thuận nhà đầu tư thông thường có thể kéo dài khoảng 2 năm. Dù nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, doanh nghiệp vẫn phải thực hiện quy trình định giá đất, có địa phương mất khoảng 6 tháng nhưng cũng có nơi kéo dài 2-3 năm. Các thủ tục lập quy hoạch 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, giao đất cũng có thể mất khoảng 1-2 năm.

Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai mới và các nghị định hướng dẫn có hiệu lực, ông Quê cho rằng các thủ tục đã thông thoáng hơn. “Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện chỉ còn khoảng 3 đến 6 tháng. Các thủ tục liên quan đến cấp phép xây dựng cũng đơn giản hơn”, ông Quê nói.

Theo ông, một dự án nhà ở xã hội từ lúc chủ đầu tư đề xuất đến khi có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong khoảng 4-6 tháng. Việc chính quyền các cấp, sở, ngành chủ động đồng hành cùng doanh nghiệp cũng góp phần rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Quy hoạch cần gắn với nhu cầu thực tế

Trong bối cảnh thủ tục đầu tư được cải thiện, ông Quê cho rằng vấn đề cần lưu ý hiện nay là khả năng hấp thụ thực tế của nguồn cung.

Theo ông, cả nước hiện có hơn 800 dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thị trường đã xuất hiện tình trạng một số dự án hoàn thành nhưng bán rất chậm, thậm chí chưa bán được căn nào.

Ông dẫn chứng một dự án nhà ở xã hội tại ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án gần đó mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà nhưng đến nay chưa bán xong 2 tòa.

Tại Phổ Yên, Thái Nguyên, khu vực có nhu cầu nhà ở xã hội lớn quanh khu công nghiệp Samsung, ông Quê cho biết có dự án khoảng 1.000 căn mới bán được 14 căn; dự án khoảng 1.000 căn khác bán được 60 căn, thậm chí có dự án gần 1.000 căn chưa bán được căn nào.

Từ thực tế này, GS TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV cho rằng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cần được nhìn từ nhu cầu thực tế của người dân thay vì chỉ tập trung vào việc hoàn thành số lượng được giao, quy hoạch là vấn đề rất quan trọng.

Theo ông Cường, nếu nhà ở xã hội được quy hoạch tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng được, chưa chắc người dân lựa chọn. “Nếu quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng được, chưa chắc người dân sẽ lựa chọn”, ông Cường nói.

Vị chuyên gia cho rằng với những người làm việc tại đô thị, đặc biệt các gia đình có con nhỏ, người ốm hoặc người cao tuổi, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc và các tiện ích sinh hoạt là yếu tố quan trọng. Nếu nhà ở quá xa nơi làm việc, người dân có thể lựa chọn những căn nhà chật chội hơn trong khu vực nội thành để thuận tiện đi lại, thay vì mua nhà ở xã hội ở xa.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng trong quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần quan tâm đến vị trí gần khu dân cư, tiện ích và khả năng đi lại.

Theo bà Hằng, hiện một số địa phương quy hoạch nhà ở xã hội tại những khu vực khá xa. Tại Hà Nội, một số dự án triển khai tại Thư Lâm, Đông Anh, trong khi phần lớn người có nhu cầu vẫn làm việc trong khu vực nội đô, dẫn tới khoảng cách đi lại lớn và ảnh hưởng đến nhu cầu mua.

Theo bà, trong quá trình làm việc với các địa phương về đăng ký chỉ tiêu, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục quan tâm đến vấn đề này. Bởi chỉ tiêu phát triển không chỉ được tính bằng số lượng căn hộ xây dựng mà còn phải tính đến tỷ lệ lấp đầy sau khi dự án hoàn thành.