Minh bạch cơ chế giao đất và gia hạn dự án

Như Quỳnh 10/10/2026 04:02

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi Văn bản góp ý một số quy định quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào hai "nút thắt" về cơ chế giao đất cho liên danh/doanh nghiệp thực hiện dự án và quy trình gia hạn sử dụng đất.

Thực tế khi triển khai các dự án quy mô lớn đa phần đều do các "Liên danh nhà đầu tư" bắt tay thực hiện để tối ưu hóa năng lực tài chính và kinh nghiệm. Tuy nhiên, khi triển khai giao đất lại thường gặp vướng mắc do quy định thiếu bao quát.

Nhiều dự án do “liên danh nhà đầu tư” đề xuất gặp khó khăn trong việc giao đất, cho thuê đất để triển khai thực hiện.

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 56 “dự thảo Luật Đất đai” về “giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” như sau: “Nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực đối với trường hợp chỉ có một nhà đầu tư, một liên danh nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng điều kiện mời quan tâm hoặc có nhiều nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm thì tổ chức kinh tế do nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư thành lập để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật có liên quan được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.

Trường hợp liên danh nhà đầu tư thỏa thuận ủy quyền cho một trong các bên liên danh thì nhà đầu tư được ủy quyền được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.”

Lý do đề xuất bởi Hiệp hội nhận thấy, nội dung khoản 6 Điều 56 “dự thảo Luật Đất đai” chưa bao quát đầy đủ 02 trường hợp phổ biến nêu trên, nhất là đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, giá trị lớn do “liên danh nhà đầu tư” đề xuất thực hiện nên có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, gây khó khăn, chậm trễ trong việc giao đất, cho thuê đất để triển khai thực hiện dự án, đặc biệt là các dự án trọng điểm, cấp bách về năng lượng, hạ tầng mà Nhà nước đang khuyến khích đẩy nhanh tiến độ.

Bên cạnh đó, việc bổ sung quy định nêu trên là rất cần thiết để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai (sửa đổi) với Luật Đấu thầu và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực có liên quan, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, đầy đủ để cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất đúng đối tượng, trong đó có “liên danh nhà đầu tư” hoặc “doanh nghiệp dự án”, phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

img_1437(1).jpg — Cần làm rõ cơ chế điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi dự án thay đổi thời hạn hoạt động. Ảnh: LV

Một rủi ro tài chính lớn khác mà các nhà phát triển dự án thường đối mặt là thủ tục gia hạn sử dụng đất khi dự án sắp hết thời hạn. Sự gián đoạn về mặt pháp lý trong thời gian chờ gia hạn có thể đóng băng toàn bộ hoạt động tín dụng, giao dịch và vận hành của dự án.

Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi điểm a khoản 2, khoản 5 và bổ sung các khoản 6, khoản 7, khoản 8 (sau khoản 5) Điều 81“dự thảo Luật Đất đai” về “gia hạn sử dụng đất”. Hiệp hội đề xuất quy định “trong thời gian 12 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất” nhằm bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền đủ thời gian xem xét, giải quyết thủ tục hành chính và tạo sự chủ động cho người sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng chậm gia hạn dẫn đến gián đoạn việc sử dụng đất hoặc phát sinh vướng mắc pháp lý.

Hiệp hội cũng đề xuất sửa đổi khoản 5 và bổ sung các khoản 6, khoản 7, khoản 8 (sau khoản 5) Điều 81“dự thảo Luật Đất đai” để làm rõ cơ chế điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi dự án thay đổi thời hạn hoạt động hoặc thay thế nhà đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án để bảo đảm thời hạn sử dụng đất phù hợp với thời hạn thực hiện dự án và nghĩa vụ tài chính tương ứng của nhà đầu tư với Nhà nước.

Đồng thời, tạo cơ sở xử lý các dự án còn thời hạn sử dụng đất ngắn nhưng nhà đầu tư có nhu cầu, có năng lực và có phương án đầu tư phù hợp với quy hoạch, tránh gián đoạn hoạt động đầu tư, lãng phí đất đai và nguồn lực đã đầu tư.

Như Quỳnh