Chung cư Hà Nội: Giá giảm, người mua vẫn "dò đáy"

Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa nhu cầu tìm kiếm và khả năng xuống tiền vẫn còn đáng kể.

Người mua thận trọng

Thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa giữa mức độ quan tâm, giá bán và thanh khoản. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán có xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi phần lớn người mua vẫn duy trì tâm lý quan sát.

Theo khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn, có 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước. Tỷ lệ này thấp hơn mức 50% của quý II/2026, cho thấy tốc độ suy giảm thanh khoản có dấu hiệu chững lại nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước vào giai đoạn phục hồi.

Tâm lý thận trọng vẫn là đặc điểm nổi bật của thị trường. Có tới 63% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục quan sát và cân nhắc kỹ trước khi quyết định giao dịch. Lãi suất vay cao, lo ngại về những biến động chính sách, quy hoạch và hạn chế về dòng tiền là các yếu tố khiến người mua trì hoãn kế hoạch xuống tiền.

Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi tìm kiếm sản phẩm. Sau trạng thái tích cực có kiểm soát trong quý II, người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn trong quý III, có xu hướng quan sát và chờ đợi những diễn biến thuận lợi hơn trước khi đưa ra quyết định.

Trong khi đó, báo cáo vừa công bố của CBRE cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2026 tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản, dù nguồn cung mới tính chung trong chín tháng đầu năm vẫn tăng so với cùng kỳ. Một số chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm mở bán các quỹ hàng mới sang những quý tiếp theo thay vì đẩy mạnh nguồn cung khi thanh khoản thị trường còn nhiều thách thức.

Cụ thể, Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, giảm 28% so với quý trước và giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế chín tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với chín tháng đầu năm 2024.

Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, khu vực giáp ranh Hà Nội. Tính chung chín tháng, tỷ trọng này đạt khoảng 40%.

Sự dịch chuyển về nguồn cung cho thấy việc đánh giá thị trường căn hộ Hà Nội cần tính đến cả các đại đô thị ở khu vực giáp ranh, thay vì chỉ tập trung vào địa giới nội đô. Đây cũng là yếu tố cần lưu ý khi so sánh mặt bằng giá bán giữa các khu vực.

Giá giảm nhưng chưa đủ kích cầu

Về giao dịch, dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận một số chỉ báo giao dịch có dấu hiệu cải thiện so với quý trước. Tỷ lệ môi giới cho biết lượng giao dịch giảm trên 50% hạ từ 59% trong quý II xuống 52% trong quý III/2026. Trong khi đó, tỷ lệ ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.

Dù vậy, diễn biến này chưa đi kèm sự phục hồi rõ rệt của thanh khoản. Chung cư tiếp tục chiếm ưu thế trong cơ cấu tìm kiếm tại Hà Nội, với tỷ trọng mức độ quan tâm đạt 52%. Nhà riêng chiếm 18%, còn đất nền chiếm 13%.

Ở chiều giá bán, các phân khúc đều ghi nhận điều chỉnh ở những mức độ khác nhau. Giá rao bán chung cư giảm 5% so với quý trước, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Báo cáo của CBRE cũng ghi nhận giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp cùng giảm trong quý III. Giá chào bán sơ cấp trung bình trên thị trường Hà Nội mở rộng đạt 86 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu, giảm 9% theo quý và 6% theo năm.

Nếu chỉ tính các dự án căn hộ trong nội đô Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m², giảm 6% so với quý II và giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, giá chào bán căn hộ thứ cấp trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Theo CBRE, giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh từ quý I/2026, nhưng quý III là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng.

Áp lực điều chỉnh chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải hạ giá chào bán khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trong trung hạn. Việc giá thứ cấp giảm tạo ra nguồn cung có mức giá cạnh tranh hơn, song thanh khoản vẫn hạn chế do tâm lý thận trọng của người mua, kể cả nhóm có nhu cầu ở thực.

Một điểm đáng chú ý là mức độ điều chỉnh giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp có sự khác biệt. Theo Batdongsan.com.vn, tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, cao hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp.

Dù giá điều chỉnh mạnh hơn, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III, trong khi phân khúc sơ cấp chiếm 46%.

Sự khác biệt này phần nào phản ánh đặc điểm của từng nhóm khách hàng. Với căn hộ sơ cấp, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc, lãi được môi giới đánh giá là những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà.

Trong khi đó, nhu cầu ở thực chiếm 83% nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp, so với 17% nhu cầu đầu tư. Người mua có xu hướng tìm kiếm căn hộ ở mức giá phù hợp tại những khu vực đã điều chỉnh, thay vì chỉ đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, áp lực tài chính vẫn là rào cản đáng kể đối với cả hai phân khúc. Theo CBRE, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15%/năm đã gây khó khăn cho nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Để duy trì thanh khoản, một số chủ đầu tư triển khai các gói lãi suất cố định kéo dài đến năm năm, thậm chí áp dụng cả sau thời điểm bàn giao căn hộ, nhằm giảm áp lực chi phí vốn trong ngắn hạn.

Dù vậy, các chính sách hỗ trợ tài chính không làm thay đổi hoàn toàn bài toán khả năng chi trả của người mua. Khi lãi suất vay vẫn ở mức cao, quyết định giao dịch còn phụ thuộc vào quy mô vốn tự có, thu nhập và khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn.