Bất động sản Hà Nội đối mặt bài toán thanh khoản

Trong 9 tháng đầu năm 2026, kinh tế Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhờ cải cách thể chế và triển khai các chính sách, kế hoạch phát triển. Riêng quý III, GRDP Thủ đô lần đầu tiên trong năm đạt mức tăng trưởng hai con số, đưa mức tăng trưởng bình quân 9 tháng lên khoảng 8,9%.

Giá cao, giao dịch suy giảm

Cùng kỳ, hoạt động xây dựng tăng 10,9%, giải ngân vốn đầu tư công đạt 96,3% kế hoạch. Tăng trưởng tín dụng đạt 14,1%, trong khi chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 4,9%. Những chỉ số này phản ánh nền tảng kinh tế đang được củng cố, tạo điều kiện hỗ trợ hoạt động đầu tư, xây dựng và nhu cầu bất động sản.

Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực của kinh tế vĩ mô chưa chuyển hóa đồng đều thành sức cầu trên thị trường nhà ở. Giao dịch căn hộ tiếp tục suy giảm, trong khi phân khúc biệt thự và nhà liền kề duy trì thanh khoản khiêm tốn. Mặt bằng giá vẫn ở mức cao, còn nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả chưa được cải thiện đáng kể.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý III/2026 chủ yếu thuộc hạng B, giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm, trong đó căn hộ hạng B chiếm 73% tổng lượng giao dịch.

Diễn biến đáng chú ý là giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình tiếp tục giảm quý thứ ba liên tiếp, dù vẫn cao hơn cùng kỳ. Khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp lớn nhất ở phân khúc hạng A, đạt 28%, tiếp đến là hạng B với 17%.

Những diễn biến này cho thấy thị trường đang đối mặt với bài toán sức mua và khả năng chi trả, trong khi mặt bằng giá vẫn neo cao so với nhiều nhóm khách hàng. Sự điều chỉnh của giá bán, đặc biệt trên thị trường thứ cấp, chưa đồng nghĩa với việc thanh khoản có thể nhanh chóng phục hồi.

Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, mức giá và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế. Khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp cũng tạo ra sự khác biệt trong lựa chọn, nhất là khi nguồn cung trên hai thị trường có sự phân hóa về phân khúc, vị trí và chất lượng dự án.

Đặc biệt, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chưa được cải thiện đáng kể. Theo Savills, kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai. Điều này cho thấy thách thức của thị trường không chỉ nằm ở số lượng sản phẩm được đưa ra, mà còn ở cơ cấu nguồn cung. Khi các dự án tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, khả năng tiếp cận nhà ở của những nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế tiếp tục chịu sức ép.

Mặt khác, sự chênh lệch giữa nhu cầu và cơ cấu sản phẩm cũng ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường. Những dự án đáp ứng tốt hơn yêu cầu về mức giá, vị trí và khả năng kết nối có cơ sở để thu hút người mua, trong khi các sản phẩm có tổng giá trị lớn sẽ cần nhiều thời gian hơn để tìm được khách hàng phù hợp.

Sức mua vẫn chọn lọc

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, thị trường ghi nhận nguồn cung tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án tập trung đón đầu tiềm năng từ hạ tầng, dọc tuyến Metro số 5, khu vực lân cận Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và sân vận động VinFast - Trống Đồng. Việc mở rộng nguồn cung tại những khu vực này gắn với định hướng phát triển hạ tầng và không gian đô thị của Hà Nội. Các tuyến giao thông mới được kỳ vọng tăng cường khả năng kết nối, tạo điều kiện cho những khu vực ngoài trung tâm phát triển các dự án nhà ở.

Dù vậy, thanh khoản thị trường vẫn khiêm tốn do người mua thận trọng trước những thay đổi trong định hướng quy hoạch và mặt bằng lãi suất cho vay cao. Giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi giá thứ cấp tăng so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này phản ánh sự khác biệt giữa triển vọng phát triển dài hạn và khả năng hấp thụ trong ngắn hạn. Hạ tầng có thể tạo thêm tiềm năng cho bất động sản, nhưng không đồng nghĩa nhu cầu mua sẽ gia tăng tương ứng tại tất cả các khu vực.

Giai đoạn từ quý IV/2026 đến năm 2029, thị trường dự kiến có thêm hơn 35.000 căn biệt thự, nhà liền kề. Nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, đặt ra yêu cầu về sự phù hợp giữa cơ cấu sản phẩm, mặt bằng giá và nhu cầu của người mua.

Về dài hạn, hạ tầng giao thông là một trong những yếu tố có khả năng định hình lại không gian phát triển của Hà Nội. Trong giai đoạn 2026–2029, thành phố tập trung hoàn thiện hệ thống đường vành đai, đẩy mạnh các công trình cầu qua sông và trục hướng tâm kết nối với các tuyến vành đai. Xa hơn, sau năm 2030, mạng lưới đường sắt đô thị kết hợp với quy hoạch phân khu hai bên sông Hồng được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị theo hướng đa cực, đa trung tâm, giảm sự phụ thuộc vào khu vực lõi.

Cùng với hạ tầng, các cơ chế pháp lý và quy hoạch mới được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn cung, mở rộng không gian phát triển, tái cấu trúc thị trường để giảm lệch pha cung – cầu và cải thiện thanh khoản ở phân khúc bất động sản thấp tầng.

Tuy nhiên, tác động của hạ tầng đến thị trường bất động sản sẽ có tính chọn lọc, không đồng đều giữa các khu vực. Khả năng phục hồi thực tế vẫn phụ thuộc vào sức mua, khả năng chi trả và việc thị trường có những sản phẩm phù hợp với nhu cầu hay không.

Nhìn từ diễn biến quý III/2026, thị trường nhà ở Hà Nội đang thể hiện sự phân hóa rõ hơn giữa các phân khúc. Trong khi nền tảng kinh tế và đầu tư hạ tầng tạo điều kiện cho triển vọng phát triển dài hạn, thanh khoản vẫn chịu tác động trực tiếp từ mặt bằng giá và khả năng tài chính của người mua.

Vì vậy, bên cạnh việc mở rộng nguồn cung, sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu và khả năng chi trả tiếp tục là yếu tố quan trọng đối với quá trình phục hồi của thị trường nhà ở Hà Nội.

(*) Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội