Vì sao cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp phân hoá?

Theo số liệu của Bộ Tài chính, công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn là ngành chủ lực thu hút dòng vốn FDI. Trong 8 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 14,2 tỷ USD ( tăng 13%), vốn FDI đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD (tăng 86%). Hoạt động sản xuất của doanh nghiệp FDI khả quan, khi giá trị xuất và nhập khẩu lần lượt tăng trưởng 30% và 45% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tích cực dù bất ổn chính trị tại Trung Đông chưa có hồi kết.

Dự báo kết quả kinh doanh phân hóa

Ở nhiều thị trường, nhà đầu tư nước ngoài chuyển từ chiến lược “chờ đợi và theo dõi” sang “phân tán rủi ro”, trong đó Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ chính trị ổn định, hạ tầng được nâng cấp nhằm đáp ứng dòng vốn thế hệ mới. Xu hướng thu hút đầu tư vào lĩnh vực công nghệ, bán dẫn, AI và đặc biệt là các dự án trung tâm dữ liệu là hướng đi mới cho Việt Nam. Theo đó, các doanh nghiệp phát triển theo hướng khu công nghiệp (KCN) xanh, sinh thái đang cho thấy sức hút với các dự án FDI.

Dù lợi thế từ dòng vốn FDI, nhưng nhóm cổ phiếu bất động sản KCN như BCM, KBC, IDC, VGC… vẫn tiếp tục phân hoá và dòng tiền vẫn chờ đợi những diễn biến mới trên thị trường chứng khoán. Hiện nhóm bất động sản KCN được dự báo triển vọng tăng trưởng lợi nhuận không đồng đều, phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao đất và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án.

Trước những diễn biến này, báo cáo của MBS cho thấy, lợi nhuận ròng Quý III/2026 của các doanh nghiệp có sự phân hoá khi BCM, KBC và IDC đang dần chuyển đổi từ KCN truyền thống sang xanh, Các doanh nghiệp này liên tiếp ghi nhận nhiều khách thuê trong lĩnh vực công nghệ cao. BCM cùng với VSIP mở rộng quỹ đất, thu hút dự án xanh và bền vững tại TPHCM, T.P Huế và mới nhất là khu công nghệ cao với 628 ha tại Ninh Bình.

Với KBC, đơn vị có lượng hợp đồng đã ký kết với các doanh nghiệp lớn như LG, Luxshare và đang xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu có quy mô lớn. IDC thu hút dự án có quy mô vừa và nhỏ trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo, dược phẩm và Data Center. Nhờ đó, doanh số kỳ vọng của các doanh nghiệp này sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

MBS dự phóng lợi nhuận ròng của BCM, KBC và VGC tăng trưởng cao trên mức nền thấp cùng kỳ năm trước. BCM có nhiều hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thương mại chưa được ghi nhận, KBC ký hợp đồng mới gần 170 ha đang được hoàn thiện thủ tục để bàn giao cho khách thuê. Riêng VGC tăng trưởng nhờ mảng vật liệu và thiết bị vệ sinh. Ngược lại, lợi nhuận ròng của IDC giảm cùng kỳ năm trước. Riêng nhóm cao su kết hợp KCN, dự báo lợi nhuận ròng của GVR và PHR tăng trưởng tích cực nhờ giá cao su neo cao và tiền bồi thường đất.

Dư địa cho cổ phiếu bất động sản KCN

Bước sang năm 2027, SSI Research dự báo tổng diện tích hợp đồng thuê mới và của các doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết dự báo đạt khoảng 1.000 ha, tăng 18,6% so với năm trước. Khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông được kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào nhu cầu tại các KCN mới của Việt Nam. Theo đó, nguồn cung cũng dự kiến mở rộng trong quý IV/2026 và năm 2027.

Theo CBRE, tổng nguồn cung đất KCN mới dự kiến khoảng 1.347 ha, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam. Việc cải thiện kết nối giao thông và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng tiếp tục hỗ trợ triển vọng dài hạn cho cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản KCN.

Đánh giá về triển vọng của nhóm ngành này, SSI cho rằng dòng vốn FDI tăng trưởng cùng xu hướng dịch chuyển sản xuất và nhu cầu phát triển các ngành công nghệ mới đang tạo nền tảng cho thị trường bất động sản KCN. Tuy nhiên, câu chuyện tăng trưởng lợi nhuận sẽ không diễn ra đồng đều trong giai đoạn tới mà phụ thuộc vào quỹ đất sẵn sàng cho thuê, tiến độ bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu của từng doanh nghiệp trong ngành…Do vậy, dư địa cho cổ phiếu ngành bất động sản KCN dự báo vẫn sẽ tiếp tục phân hoá.