Bất động sản bước vào cuộc cạnh tranh về chất lượng tài sản

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm - Chủ tịch NAI Vietnam cho biết, khi thị trường bước sang giai đoạn cạnh tranh mới, giá trị bất động sản sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng quản trị, vận hành và thích ứng với các chuẩn mực quốc tế.

– Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần thay đổi gì để nâng sức cạnh tranh, thưa ông?

Ông Nguyễn Thanh Tâm: Theo tôi, một thay đổi rất quan trọng là doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần chuyển từ tư duy “phát triển dự án” sang tư duy “quản trị tài sản”. Xây dựng được một dự án tốt mới chỉ là bước đầu. Giá trị của một bất động sản thương mại trong 10–20 năm tiếp theo còn phụ thuộc rất lớn vào khả năng thu hút và giữ chân khách thuê, tối ưu chi phí vận hành, duy trì công suất, nâng cấp tài sản và quản trị dòng tiền.

Có 5 nhóm năng lực cần được ưu tiên. Thứ nhất là quản trị doanh nghiệp theo chuẩn quốc tế: minh bạch tài chính, kiểm soát rủi ro, quản trị dữ liệu và khả năng làm việc với nhà đầu tư tổ chức.

Thứ hai là năng lực nghiên cứu và dự báo thị trường, từ đó phát triển sản phẩm dựa trên nhu cầu thực tế của khách hàng. Doanh nghiệp không nên phát triển dự án chủ yếu dựa vào kinh nghiệm hoặc một xu hướng ngắn hạn rồi sau đó mới đi tìm khách thuê. Thị trường ngày càng đòi hỏi chiều ngược lại: phải hiểu khách hàng và dự báo nhu cầu trước khi thiết kế sản phẩm.

Thứ ba là năng lực asset management và property management chuyên nghiệp. Đây sẽ là yếu tố ngày càng quyết định giá trị dài hạn của tài sản.

Thứ tư là khả năng triển khai ESG, công trình xanh, hiệu quả năng lượng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững một cách thực chất.

Và thứ năm là dữ liệu, công nghệ cùng với chất lượng nguồn nhân lực. Doanh nghiệp cần một đội ngũ có tư duy quốc tế, năng lực ngoại ngữ, hiểu biết pháp lý, làm việc được trong môi trường đa quốc gia và có khả năng thực hiện các giao dịch xuyên biên giới - từ cấu trúc đầu tư, due diligence đến làm việc với các quỹ và tập đoàn quốc tế.

Để cạnh tranh trong ASEAN, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và nâng cao tốc độ thực thi.

– Theo ông, trong quá trình đó công trình xanh sẽ tác động thế nào tới giá trị bất động sản?

Ông Nguyễn Thanh Tâm: Theo tôi, công trình xanh đang chuyển từ một yếu tố “nice to have” sang một tiêu chí ngày càng gần với “must have”, đặc biệt đối với các tập đoàn quốc tế.

Nhiều doanh nghiệp toàn cầu đã đặt ra mục tiêu Net Zero, ESG hoặc giảm phát thải trong chuỗi cung ứng. Vì vậy, khi lựa chọn văn phòng, nhà máy hay trung tâm logistics, họ không chỉ nhìn vào giá thuê mà còn xem xét hiệu quả tiêu thụ năng lượng, nguồn điện, chất lượng môi trường trong nhà, khả năng đo lường phát thải và tiêu chuẩn vận hành của công trình.

Một tòa nhà đạt các tiêu chuẩn như LEED, LOTUS, EDGE hoặc WELL rõ ràng có lợi thế khi khách thuê lập danh sách lựa chọn. Nhưng tôi nghĩ trong tương lai, chứng nhận thôi sẽ chưa đủ. Khách thuê và nhà đầu tư sẽ ngày càng muốn nhìn vào kết quả vận hành thực tế: tiêu thụ điện, nước, chất lượng không khí, phát thải và hiệu quả sử dụng tài sản.

Đối với nhà đầu tư, yếu tố xanh còn liên quan trực tiếp đến bài toán tài chính. Một tài sản sử dụng năng lượng hiệu quả có thể giảm chi phí vận hành, duy trì sức hấp dẫn đối với nhóm khách thuê tốt và hạn chế nguy cơ tài sản bị lỗi thời.

Tôi cho rằng vài năm tới, thị trường sẽ không chỉ nói đến “green premium” - tức mức giá tốt hơn dành cho tài sản xanh - mà sẽ ngày càng nói nhiều hơn đến “brown discount”, tức những tài sản không được nâng cấp có thể dần mất khả năng cạnh tranh.

Vì vậy, chuyển đổi xanh không nên được xem đơn thuần là một hoạt động marketing. Nó đang trở thành một phần của chiến lược bảo vệ và nâng cao giá trị tài sản trong dài hạn.

– Dữ liệu và công nghệ sẽ tạo ra thay đổi gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Thanh Tâm: Theo tôi, chuyển đổi số trong bất động sản không nên bắt đầu bằng câu hỏi “chúng ta cần mua phần mềm nào?”, mà nên bắt đầu bằng câu hỏi “chúng ta cần dữ liệu nào để ra quyết định tốt hơn?”.

Trong đầu tư và môi giới, dữ liệu được tập trung và cập nhật thường xuyên có thể giúp doanh nghiệp theo dõi chính xác hơn nguồn cung, nhu cầu thị trường, giá thuê, giao dịch, khách thuê, tỷ lệ hấp thụ và dòng vốn. Khi dữ liệu tốt hơn, quyết định cũng có thể nhanh hơn và bớt phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân.

Trong quản lý tài sản, công nghệ giúp theo dõi hợp đồng thuê, doanh thu, công nợ, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và dự báo dòng tiền. Ở cấp độ tòa nhà, BMS, IoT và các cảm biến có thể hỗ trợ tối ưu tiêu thụ năng lượng, điều hòa không khí, an ninh, bảo trì thiết bị và mật độ sử dụng không gian theo thời gian thực.

AI sẽ tạo thêm một bước tiến nữa. AI có thể hỗ trợ phân tích thị trường, rà soát hợp đồng, xây dựng mô hình tài chính, xử lý dữ liệu giao dịch, dự báo nhu cầu và tự động hóa nhiều công việc hành chính đang tiêu tốn rất nhiều thời gian của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là chất lượng dữ liệu. Nếu dữ liệu không đầy đủ, không có cấu trúc hoặc không nhất quán thì AI cũng khó tạo ra kết quả tốt.

Vì vậy, mục tiêu cuối cùng của chuyển đổi số không phải là có thêm một dashboard hay thêm một ứng dụng. Mục tiêu là kết nối dữ liệu, con người và quy trình trên cùng một nền tảng quản trị để doanh nghiệp ra quyết định nhanh hơn, giảm sai sót, giảm chi phí, tăng năng suất trên mỗi nhân sự và nâng hiệu quả khai thác trên mỗi mét vuông tài sản. Tôi cho rằng đây sẽ là một trong những yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản trong 5–10 năm tới.

- Trân trọng cảm ơn ông!