Quản lý chặt giá nhà ở xã hội và nhà cho thuê

Tại buổi thảo luận tổ tại Quốc hội về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) diễn ra mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nhấn mạnh yêu cầu điều tiết giá đất và thị trường bất động sản, đặc biệt đối với nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà ở dành cho người thuộc diện chính sách.

Kiểm soát chặt giá bán

Thủ tướng yêu cầu phải kiểm soát chặt chẽ giá các loại nhà ở này, không để tăng đột biến, bất hợp lý, khiến người thu nhập thấp và trung bình không thể tiếp cận. Mục tiêu là giúp người dân có thể mua hoặc thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp. Trong khi đó, đối với phân khúc nhà ở cao cấp dành cho người có điều kiện kinh tế, giá cả chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu và diễn biến thị trường.

Yêu cầu này được đặt ra trong bối cảnh giá nhà ở xã hội tại nhiều địa phương liên tục tăng khiến mục tiêu hỗ trợ người dân có thu nhập hạn chế tiếp cận nhà ở ngày càng gặp nhiều thách thức.

Nếu trước năm 2023, giá nhà ở xã hội tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 13-17 triệu đồng/m², thì những năm gần đây, mặt bằng giá tại nhiều dự án mới đã tăng lên 18 triệu đồng/m² đến gần 30 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn.

Đơn cử tại Hà Nội, dự án nhà ở xã hội tại thôn Tuân Lề, xã Phúc Thịnh do Công ty Cổ phần Hnasa làm chủ đầu tư, có tên thương mại Arlington, dự kiến giá bán 29,7 triệu đồng/m², đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa có phí bảo trì. Với diện tích từ 37,6-71,3 m², giá mỗi căn hộ dao động khoảng 1,1-2,1 tỷ đồng. Chủ đầu tư dự kiến tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà trong quý IV/2026 và hoàn thành dự án vào quý II/2028.

Hay dự án Rice City Long Châu tại phường Bồ Đề cũng có giá bán hơn 29,4 triệu đồng/m². Nhà ở xã hội Tân Lập dự kiến có giá khoảng 29 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế, phí và kinh phí bảo trì. Trong khi đó, dự án nhà ở dành cho lực lượng vũ trang tại ô đất N02, số 275 Nguyễn Trãi, phường Khương Đình, công bố giá bán bình quân hơn 32,2 triệu đồng/m², điều chỉnh theo vị trí căn hộ. Mức giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và 2% kinh phí bảo trì.

Dự án nhà ở xã hội dành cho lực lượng vũ trang tại phường Thanh Liệt do Công ty Cổ phần Đầu tư Videc - Trường Thành làm chủ đầu tư, có giá bán khoảng 31,4 triệu đồng/m², chưa bao gồm các khoản thuế và kinh phí bảo trì.

Không chỉ tại Hà Nội, giá nhà ở xã hội tại một số địa phương khác cũng ở mức cao. Tại Thủy Nguyên, Hải Phòng, giá bán dự kiến của một số dự án khoảng 27-29,9 triệu đồng/m²; tại Phố Nối, Hưng Yên, mức giá được ghi nhận khoảng 26 triệu đồng/m².

Diễn biến trên cho thấy giá nhà ở xã hội mới đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước năm 2023. Với mức giá hàng tỷ đồng mỗi căn, việc đáp ứng điều kiện được mua nhà chưa đồng nghĩa người dân có đủ khả năng tài chính để sở hữu căn hộ.

Cần cơ chế kiểm soát

Lý giải nguyên nhân giá nhà ở xã hội tăng, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 - một doanh nghiệp đang đầu tư nhà ở xã hội cho biết chi phí xây dựng, bao gồm vật liệu và nhân công tăng cao trong những năm qua là một trong những yếu tố tác động đến giá thành dự án.

Bên cạnh đó, theo ông Quê, việc thay đổi quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP so với Nghị định 100/2015/NĐ-CP về cách tính lợi nhuận và tiền sử dụng đất đối với phần diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội cũng ảnh hưởng đến cơ cấu chi phí và giá bán.

Theo cách tính được ông Quê phân tích, tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, mức giá phê duyệt hơn 19,5 triệu đồng/m² được áp dụng theo Nghị định 100/2015. Nếu áp dụng quy định tại Nghị định 100/2024, giá bán có thể vào khoảng 27 triệu đồng/m².

Ông Quê cho biết, theo cơ chế hiện hành được ông đề cập, phần nhà ở xã hội vẫn bảo đảm mức lợi nhuận 10%, trong khi lợi nhuận từ phần diện tích thương mại được hạch toán riêng và phải nộp tiền sử dụng đất. Chẳng hạn, tại dự án nhà ở xã hội ở ngõ 214 Hạ Đình, giá bán nhà ở xã hội dự kiến khoảng 25 triệu đồng/m², còn phần thương mại được bán theo giá thị trường, có thể đạt 70 triệu đồng/m².

Đối với các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân hoặc được xây dựng tại các huyện, tỉnh, nơi giá bán nhà ở xã hội dưới 15 triệu đồng/m² và giá căn hộ thương mại dưới 20 triệu đồng/m², ông Quê cho rằng lợi nhuận của chủ đầu tư không cao.

Những yếu tố này đặt ra yêu cầu hài hòa giữa khả năng thu hồi chi phí, lợi nhuận của doanh nghiệp và mục tiêu bảo đảm nhà ở có giá phù hợp với người thụ hưởng. Nếu cơ chế phát triển không tạo đủ động lực cho doanh nghiệp, nguồn cung khó được mở rộng; ngược lại, khi giá bán tăng cao, nhóm người cần hỗ trợ lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận.

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nghịch lý của thị trường nhà ở hiện nay là nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp vẫn lớn, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở có giá vừa túi tiền lại thiếu trầm trọng. Điều này phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm, khi nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực chưa được phát triển tương xứng.

Ông Khương cho rằng, nhà ở xã hội không thể phát triển như một phân khúc riêng lẻ, mà cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị. Nếu thiếu hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và hệ sinh thái sống đi kèm, nhà ở xã hội sẽ khó phát huy hiệu quả và khó thu hút người dân. Do đó, lời giải cho bài toán nhà ở xã hội không chỉ nằm ở giá bán mà còn liên quan đến quy hoạch đô thị, phân bổ dân cư và chiến lược phát triển không gian sống dài hạn. Khi nhà ở xã hội được xem như một cấu phần của đô thị, việc phát triển sẽ hiệu quả và bền vững hơn.

Vị chuyên gia nhận định cần có cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn thuận lợi hơn. Khi chính quyền địa phương xem nhà ở xã hội là một nhiệm vụ phát triển đô thị, quá trình triển khai sẽ hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, việc phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê cũng cần được đẩy mạnh để giảm áp lực mua nhà cho người dân. Đây là giải pháp đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới áp dụng nhằm đảm bảo an sinh và tạo điều kiện cho người lao động có nơi ở ổn định.

Một hướng đi quan trọng khác là mở rộng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong các khu đô thị mới, đồng thời gắn phân khúc này với hệ thống hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng. Khi nhà ở xã hội được bố trí hợp lý trong cấu trúc đô thị, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận việc làm, dịch vụ và cơ hội phát triển.