Gỡ nút thắt chuyển nhượng nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là chính sách an sinh quan trọng, giúp người thu nhập thấp và những đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở có cơ hội an cư. Tuy nhiên, quan điểm tiếp tục hạn chế chuyển nhượng sau 5 năm đang đặt ra bài toán cần được cân nhắc thấu đáo: Làm thế nào để ngăn chặn đầu cơ mà không tạo thêm rào cản đối với quyền lợi hợp pháp của người mua nhà?

Vấn đề thu hút sự quan tâm khi Bộ Xây dựng nêu quan điểm người mua nhà ở xã hội không thể mặc nhiên bán lại theo giá thị trường sau 5 năm chỉ vì đã hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng.

Giải trình tại phiên thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 28/10 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh, phát triển nhà ở xã hội là chính sách nhân văn dành cho những người gặp khó khăn về chỗ ở. Việc chuyển nhượng loại nhà ở này cần có điều kiện nhằm ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách.

Quan điểm trên xuất phát từ yêu cầu bảo vệ nguồn lực an sinh. Khác với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được phát triển trên cơ sở những cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng theo quy định. Nếu người mua lợi dụng chính sách để hưởng chênh lệch khi chuyển nhượng, mục tiêu hỗ trợ người thực sự có nhu cầu về nhà ở có thể bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, không phải mọi giao dịch chuyển nhượng đều nhằm mục đích đầu cơ. Cuộc sống của người mua nhà có thể thay đổi theo thời gian. Người lao động chuyển nơi làm việc, gia đình có thêm thành viên hoặc gặp khó khăn tài chính cần bán căn hộ để ổn định cuộc sống. Trong những trường hợp ấy, chuyển nhượng nhà ở có thể xuất phát từ nhu cầu chính đáng, thay vì mục đích kinh doanh kiếm lời.

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, người mua được bán lại theo cơ chế thị trường nếu đã được cấp giấy chứng nhận. Khi chuyển nhượng, bên bán phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định; riêng trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ còn có quy định về tiền sử dụng đất.

Quy định hiện hành tạo ra sự phân định giữa giai đoạn cần kiểm soát chặt chẽ để bảo vệ mục tiêu ưu đãi và giai đoạn người mua được thực hiện quyền chuyển nhượng rộng hơn đối với tài sản của mình.

Vì vậy, nếu tiếp tục đặt ra những điều kiện hạn chế sau thời hạn 5 năm, nhiều ý kiến cho rằng cơ quan soạn thảo cần làm rõ căn cứ, phạm vi và giới hạn áp dụng. Đặc biệt, phải xác định cụ thể đối tượng được nhận chuyển nhượng, cơ chế xác định giá và cách giải quyết những trường hợp người mua có nhu cầu bán nhà chính đáng.

Những thay đổi này cũng cần được đánh giá đầy đủ về tác động đối với hoạt động tín dụng. Đối với nhiều gia đình thu nhập thấp, vay ngân hàng là điều kiện quan trọng để sở hữu nhà ở xã hội. Nếu khả năng chuyển nhượng bị hạn chế kéo dài, việc định giá và xử lý tài sản bảo đảm có thể trở nên phức tạp hơn.

Khi đó, các tổ chức tín dụng có thể phải thận trọng hơn trong quyết định cho vay, tỷ lệ tài trợ hoặc yêu cầu về tài sản bảo đảm. Hệ quả là chính những người cần được hỗ trợ về nhà ở có nguy cơ gặp thêm khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn.

Ở góc độ doanh nghiệp, quy định thiếu cụ thể về chuyển nhượng cũng có thể làm phát sinh vướng mắc trong quản lý giao dịch. Khi căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận và chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xác định người mua lại có đủ điều kiện hay không cần được giao cho chủ thể có thẩm quyền rõ ràng.

Không nên để doanh nghiệp phải thực hiện thêm những trách nhiệm hành chính ngoài phạm vi nghĩa vụ pháp luật, hoặc để người dân mất nhiều thời gian hoàn tất giao dịch do thiếu cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan.

Theo các chuyên gia, điều quan trọng là chính sách phải phân biệt hành vi đầu cơ, trục lợi với nhu cầu chuyển nhượng hợp pháp. Việc kiểm soát điều kiện mua ngay từ đầu, tăng cường hậu kiểm và xử lý nghiêm hành vi kê khai gian dối cần được coi là những giải pháp trọng tâm.

Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu cơ chế điều tiết phần lợi ích phát sinh từ ưu đãi khi chuyển nhượng trong những trường hợp phù hợp. Tuy nhiên, phương án này phải được đánh giá kỹ về tính khả thi, cách xác định nghĩa vụ tài chính và nguy cơ phát sinh thêm thủ tục, chi phí cho người dân.

Bình luận về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, nhà ở xã hội có tính chất đặc thù nên pháp luật có thể đặt ra những điều kiện nhất định đối với việc chuyển nhượng nhằm bảo vệ mục tiêu an sinh. Tuy nhiên, những điều kiện ấy cần được xác định minh bạch, có giới hạn và bảo đảm sự cân đối giữa lợi ích công cộng với quyền tài sản hợp pháp của người mua.

“Không nên đồng nhất việc chuyển nhượng nhà ở xã hội với hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách. Nếu tiếp tục hạn chế chuyển nhượng sau 5 năm, cần quy định cụ thể thời hạn, đối tượng nhận chuyển nhượng, cơ chế xác định giá và những trường hợp phát sinh nhu cầu bán nhà chính đáng. Đặc biệt, chính sách phải bảo đảm tính ổn định, tránh để người mua rơi vào tình trạng không thể chủ động xử lý tài sản của mình dù đã hoàn thành các nghĩa vụ theo quy định”, luật sư nhấn mạnh.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, cơ quan soạn thảo cũng cần đánh giá đầy đủ tác động đối với hoạt động cấp tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm và các giao dịch đã được xác lập hợp pháp. Nếu điều kiện chuyển nhượng thay đổi, phải có quy định chuyển tiếp rõ ràng, tránh phát sinh tranh chấp hoặc ảnh hưởng bất lợi đến quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

“Chính sách nhà ở xã hội cần đủ chặt chẽ để ngăn chặn đầu cơ, nhưng cũng phải tạo sự yên tâm cho người dân khi sở hữu và sử dụng tài sản. Bởi mục tiêu cuối cùng không chỉ là giúp người thu nhập thấp mua được một căn nhà, mà còn bảo đảm họ có thể ổn định cuộc sống và chủ động trước những thay đổi trong tương lai”, Luật sư Biên nêu quan điểm.