Đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm nhằm ngăn đầu cơ, nhưng cũng đặt ra lo ngại về nguy cơ phát sinh giao dịch ngầm, “lách luật”.
Việc Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm đang thu hút sự quan tâm lớn. Theo hướng mới, thay vì được mua bán theo cơ chế thị trường như hiện nay, nhà ở xã hội sau thời hạn này chỉ được chuyển nhượng cho đúng đối tượng thuộc diện thụ hưởng.
Đề xuất này được giới chuyên gia đánh giá là hoàn toàn có cơ sở. Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều căn hộ nhà ở xã hội sau khi đủ điều kiện đã được bán lại với mức chênh lệch lớn, thậm chí hàng trăm triệu đến hàng tỉ đồng. Khi đó, một chính sách mang mục tiêu an sinh lại bị biến tướng thành cơ hội đầu tư, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.
Một số chuyên gia cho rằng, việc siết chuyển nhượng là cần thiết để đưa nhà ở xã hội trở về đúng bản chất: phục vụ nhu cầu ở thực, không phải công cụ sinh lời. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở việc siết. Thực tế thị trường cho thấy nhu cầu đối với nhà ở giá rẻ là rất lớn, trong khi nguồn cung còn hạn chế. Giá nhà ở xã hội tại nhiều dự án sau vài năm sử dụng đã tiệm cận với nhà ở thương mại. Trong bối cảnh đó, nếu bị hạn chế chuyển nhượng theo giá thị trường, người sở hữu có xu hướng tìm cách “bù đắp” phần chênh lệch thông qua các thỏa thuận ngoài hợp đồng.
Điều này đặt ra một nguy cơ rõ ràng: siết chính thức nhưng lại nới lỏng không chính thức.
Nếu không kiểm soát được giá và dòng giao dịch, việc siết chuyển nhượng rất dễ đẩy hoạt động mua bán sang “vùng xám”, nơi các thỏa thuận ngoài hợp đồng trở nên phổ biến hơn. Khi đó, không chỉ thất thu thuế, mà thị trường còn bị méo mó, còn người mua thực sự lại chịu rủi ro pháp lý lớn hơn.
Một vấn đề khác là quyền tài sản của người sở hữu. Sau 5 năm sử dụng, người mua nhà ở xã hội cần được bảo đảm quyền định đoạt tài sản ở mức hợp lý. Nếu siết quá chặt, hạn chế khả năng chuyển nhượng, chính sách có thể vô tình tạo ra sự bất cân đối giữa mục tiêu an sinh và quyền lợi hợp pháp của người dân. Như vậy, câu chuyện không đơn thuần là “siết hay không siết”, mà là siết như thế nào để không tạo ra hệ quả ngược.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh câu chuyện này, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng việc kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội là cần thiết để bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng, nhưng phải đi kèm cơ chế kiểm soát giá và giao dịch.
Theo ông Biên, nếu chỉ siết điều kiện chuyển nhượng mà không kiểm soát được giá thực tế, rất dễ phát sinh tình trạng “hai giá”, giao dịch ngầm, thậm chí hợp thức hóa phần chênh lệch ngoài hợp đồng. Ngược lại, nếu siết quá chặt, hạn chế quyền định đoạt tài sản, có thể làm giảm động lực tham gia của người dân vào chương trình nhà ở xã hội.
“Cốt lõi không nằm ở việc cấm hay cho, mà là thiết kế một cơ chế minh bạch để giao dịch được kiểm soát, giá cả phản ánh đúng thực tế và đúng đối tượng thụ hưởng”, ông Biên nhấn mạnh.
Từ đó, Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng, cần tính tới các giải pháp đồng bộ như: xây dựng cơ sở dữ liệu người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội; kiểm soát chặt giao dịch thứ cấp; quy định rõ cơ chế xác định giá chuyển nhượng; đồng thời có chế tài đủ mạnh với hành vi trục lợi chính sách.
Đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội vì vậy theo luật sư không chỉ là một thay đổi kỹ thuật trong quy định, mà là bài toán thiết kế chính sách.
“Bởi nếu không xử lý thấu đáo, việc chặn “bán chênh” có thể lại mở ra những hình thức “lách luật” tinh vi hơn. Nhưng nếu làm đúng, đây sẽ là bước quan trọng để nhà ở xã hội thực sự quay về đúng mục tiêu: phục vụ người có nhu cầu ở thực, thay vì trở thành một kênh đầu tư”, Luật sư Nguyễn Đức Biên chia sẻ.
