Cần thiết phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Tuy nhiên, để thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới theo hướng ổn định, bền vững, việc gia tăng nguồn cung cần gắn với giải quyết tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm, nhất là sự thiếu hụt nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý

Một trong những chuyển biến đáng chú ý của thị trường bất động sản là kết quả xử lý các dự án tồn đọng kéo dài, từng bước khơi thông nguồn lực đất đai và vốn đầu tư. Tính đến ngày 30/10/2026, cả nước ghi nhận 4.963 dự án tồn đọng, kéo dài, với tổng diện tích đất sử dụng hơn 208.000 ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,5 triệu tỷ đồng.

Trong đó, 3.611 dự án đã được xử lý, không còn vướng mắc; 1.206 dự án đã có phương án xử lý thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành. Còn 146 dự án thuộc thẩm quyền xem xét, giải quyết của Quốc hội và Chính phủ đang tiếp tục được rà soát, tháo gỡ.

Kết quả này cho thấy công tác tháo gỡ các dự án tồn đọng đã có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, việc xử lý vướng mắc cần được triển khai đồng bộ, bảo đảm doanh nghiệp sớm có cơ sở tiếp tục thực hiện dự án.

Tại TP HCM, tính đến ngày 5/9/2026, thành phố có 1.338 dự án vướng mắc. Mặc dù công tác tháo gỡ đang được triển khai, một số doanh nghiệp vẫn phải chờ thông báo chính thức về kết quả xử lý đối với dự án của mình để xác định các bước tiếp theo. Do đó, bên cạnh việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết, cần bảo đảm thông tin về kết quả tháo gỡ và phương án xử lý được chuyển đến doanh nghiệp kịp thời, tạo điều kiện để các dự án sớm tiếp tục triển khai.

Cùng với việc xử lý các dự án tồn đọng, cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua sử dụng đất không phải là đất ở cũng đang mở thêm khả năng bổ sung nguồn cung. Theo số liệu được đề cập trong báo cáo giữa năm 2026, trên phạm vi cả nước đã có khoảng 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm phát triển nhà ở thương mại.

Đáng chú ý, cơ chế cho phép sử dụng đất khác không phải là đất ở hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng loại đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định là một giải pháp tháo gỡ quan trọng, mở rộng khả năng khai thác quỹ đất phát triển nhà ở.

Những nỗ lực hiện nay đang tập trung vào ba nhiệm vụ trọng tâm: tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật; trực tiếp tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài; đồng thời tạo điều kiện triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thí điểm.

Đây là những yếu tố tạo cơ sở để nguồn cung bất động sản có thể gia tăng từ năm 2027. Tuy nhiên, để triển vọng này trở thành hiện thực, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách và xử lý những dự án còn vướng mắc.

Cân đối cơ cấu nhà ở

Bên cạnh những chuyển biến về pháp lý, tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm vẫn là một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản. Theo các báo cáo của Bộ Xây dựng và TP HCM, nguồn cung nhà ở ghi nhận xu hướng suy giảm, trong khi cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp. Nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm, còn nguồn cung nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn rất thiếu.

Đáng chú ý, thị trường đang tồn tại một nhóm khách hàng có thu nhập vượt ngưỡng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Theo quy định về điều kiện thu nhập thông thường để mua nhà ở xã hội, người độc thân có thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập không quá 50 triệu đồng có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập, bên cạnh các điều kiện khác theo quy định.

Trong khi đó, những người có thu nhập vượt ngưỡng chính sách nhưng chưa tích lũy đủ tài chính vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm nhà ở thương mại phù hợp với khả năng thanh toán. Thực trạng này cho thấy sự cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người mua nhà, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và trung bình thấp.

Đồng thời, cần quan tâm bổ sung nguồn cung nhà ở cho thuê, một phân khúc hiện còn thiếu hụt trên thị trường. Bên cạnh đó, cần có cơ chế tạo điều kiện để cán bộ, công chức, viên chức nhà nước có thể tiếp cận và mua nhà ở xã hội.

Thị trường bất động sản thường vận động theo chu kỳ với những giai đoạn tăng trưởng và điều chỉnh đan xen. Tuy nhiên, chu kỳ phát triển mới cần hướng tới sự ổn định, bền vững, lấy nhu cầu thực làm trọng tâm.

Vì vậy, cùng với việc tiếp tục tháo gỡ các dự án tồn đọng và hoàn thiện cơ chế, chính sách, cần tạo điều kiện phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng thanh toán của người dân, qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của thị trường.