Văn phòng hạng A Hà Nội cạnh tranh bằng chất lượng

Theo tóm lược thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,4 triệu m², với công suất thuê toàn thị trường ở mức 83%. Dự kiến đến năm 2028, thị trường sẽ đón thêm khoảng 435.000 m² từ 16 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Chất lượng không gian lên ngôi

Nguồn cung mới tập trung tại những khu vực như Ba Đình, Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm, nơi hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích tiếp tục được cải thiện. Trong bối cảnh doanh nghiệp có thêm lựa chọn, các tòa nhà văn phòng không chỉ cạnh tranh về vị trí, diện tích và giá thuê mà còn ở chất lượng không gian, trải nghiệm người sử dụng và hiệu quả vận hành.

Savills Impacts cho thấy, các doanh nghiệp ngày càng tìm kiếm những không gian làm việc chất lượng cao, được thiết kế nhằm hỗ trợ thu hút, giữ chân nhân tài và nâng cao năng suất. Sức khỏe và phúc lợi tại nơi làm việc cũng trở thành những yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu thuê văn phòng trong những năm gần đây.

Xu hướng này được phản ánh qua số lượng bất động sản đăng ký tham gia các chương trình thuộc WELL Building Standard, bộ tiêu chuẩn đánh giá công trình dựa trên khả năng nâng cao sức khỏe và chất lượng sống của người sử dụng. Kể từ năm 2020, số lượng bất động sản đăng ký tham gia ít nhất một chương trình WELL đã tăng khoảng 300%.

Savills ghi nhận khách thuê ngày càng quan tâm đến những yếu tố như ánh sáng tự nhiên, chất lượng không khí, không gian thư giãn, thiết kế thông thoáng và khả năng đưa thiên nhiên vào môi trường làm việc.

Bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu sử dụng diện tích, không gian văn phòng còn được xem xét dưới góc độ hỗ trợ sức khỏe tinh thần, tạo điều kiện kết nối giữa nhân viên và nâng cao chất lượng môi trường làm việc.

Những thay đổi trong nhu cầu thuê cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư và đơn vị phát triển bất động sản văn phòng. Thay vì chỉ chú trọng quy mô, vị trí hay tiêu chuẩn hoàn thiện, chất lượng thiết kế và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng ngày càng được quan tâm.

Đặc biệt, đối với phân khúc văn phòng hạng A, các tiêu chí liên quan đến sức khỏe, môi trường và hiệu quả sử dụng năng lượng đang được đưa vào quá trình đánh giá, lựa chọn mặt bằng của doanh nghiệp.

Áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới

Tại Hà Nội, sự mở rộng của nguồn cung văn phòng trong những năm tới được dự báo sẽ mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đồng thời gia tăng cạnh tranh giữa các dự án, đặc biệt tại những khu vực ngoài trung tâm truyền thống.

Theo Savills, các dự án văn phòng cao cấp đang dần mở rộng về Ba Đình, Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm. Sự dịch chuyển này diễn ra cùng quá trình cải thiện hạ tầng giao thông, kết nối khu vực và phát triển hệ thống tiện ích phục vụ hoạt động của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, vị trí tiếp tục giữ vai trò quan trọng nhưng không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hấp dẫn của một tòa nhà văn phòng.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Giá thuê và vị trí vẫn là những tiêu chí hàng đầu của doanh nghiệp khi lựa chọn văn phòng tại Hà Nội. Tuy nhiên, định nghĩa về một vị trí tốt đang thay đổi. Ngày càng nhiều doanh nghiệp đánh giá vị trí dưới góc độ khả năng thu hút và giữ chân nhân tài.”

Theo đó, thời gian di chuyển, khả năng kết nối giao thông, hệ thống tiện ích xung quanh và chất lượng môi trường làm việc là những yếu tố có liên quan chặt chẽ trong quá trình lựa chọn văn phòng.

Đối với doanh nghiệp, việc bố trí trụ sở tại một khu vực thuận tiện cho nhân viên di chuyển, có đầy đủ dịch vụ hỗ trợ và môi trường làm việc phù hợp cũng gắn với nhu cầu tổ chức hoạt động và sử dụng mặt bằng trong dài hạn.

Ở chiều cung, sự gia tăng các dự án văn phòng hạng A khiến yêu cầu tạo khác biệt giữa các tòa nhà ngày càng rõ nét. Bên cạnh chất lượng xây dựng và thiết kế, những yếu tố như khả năng khai thác ánh sáng tự nhiên, chất lượng không khí, không gian sinh hoạt chung và hiệu quả vận hành đang trở thành một phần trong tiêu chí đánh giá chất lượng công trình.

Các tiêu chuẩn công trình xanh và công trình chú trọng sức khỏe người sử dụng như LEED, WELL cũng phản ánh sự mở rộng của các tiêu chí phát triển bất động sản văn phòng, từ hiệu quả sử dụng năng lượng đến chất lượng môi trường bên trong tòa nhà.

Theo định hướng được Savills ghi nhận, khi nguồn cung hạng A tiếp tục mở rộng, khả năng kết hợp giữa vị trí thuận tiện, chất lượng thiết kế, trải nghiệm người sử dụng và hiệu quả vận hành sẽ là những yếu tố quan trọng trong cạnh tranh thu hút khách thuê.