Quảng Nam: Sớm định lại giá đất để doanh nghiệp cân đối tài chính

Ông Trần Nam Hưng - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam vừa chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu ý kiến của Cổ phần Đầu tư và Phát triển FVGLand (FVGLand) để rà soát lại các nội dung xây dựng phương án điều chỉnh giá đất các dự án mà doanh nghiệp này làm chủ đầu tư. Cụ thể, FVGLand muốn địa phương sớm định lại giá đất để cân đối tài chính tại các dự án Vịnh An Hòa 1 và 2, dự án Khu đô thị Nồi Rang.

Theo phía FVGLand, năm 2019, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Quảng Nam đã kết luận hiện trạng dự án Vịnh An Hòa 1 và 2 chủ yếu địa chất yếu, khối lượng cần san lấp lớn nhưng để giảm chi phí đã điều chỉnh giảm khối lượng nạo vét, xử lý nền đất yếu khu vực san nền. Điều này làm giảm chi phí đầu tư xây dựng và tiết kiệm cho ngân sách khoảng 200 tỉ đồng.

FVGLand cũng đề cập đến chi phí xây dựng công trình trên các lô đất có nền đất tự nhiên yếu, không được xử lý, phải gia cố bằng móng cọc rõ ràng tăng so với chi phí xây dựng đối với các lô đất ở tại khu vực có nền đất tốt không phải gia cố về móng cọc. Thực tế, chủ đầu tư và người dân mua đất xây dựng nhà đã phải chi trả thêm chi phí xây dựng gia cố móng cọc, điều này thể hiện qua các Giấy phép xây dựng nhà ở đã được cấp.

Ông Vũ Châu Giang – Tổng Giám đốc Cổ phần Đầu tư và Phát triển FVGLand cho hay các tài sản so sánh để xác định giá đất 2 dự án này được thu thập ở 2 khu vực có dân cư sinh sống ổn định, kết cấu nền đất đã ổn định qua thời gian dài, đất cứng thuận tiện trong việc xây dựng. Do đó, khi tính toán xác định giá đất, kèm theo các Quyết định phê duyệt phương án giá đất đã ban hành trước đây của 2 dự án này, thì yếu tố địa chất nền, độ sâu của nền đất tự nhiên liên quan đến chi phí xây dựng nhà ở được tính đến.

“Chúng tôi nhận thấy việc áp dụng yếu tố địa chất nền khi tính toán giá đất của 2 dự án này là hoàn toàn phù hợp, phản ánh đúng hiện thực khách quan và là một yếu tố có ảnh hưởng rõ ràng đến giá đất của dự án”, ông Giang kiến nghị.

Đối với việc áp dụng “Giá đất thương mại, dịch vụ (TMDV)”, phía doanh nghiệp cũng đề nghị giữ nguyên việc xác định giá đất TMDV của dự án theo mức bằng 50% giá đất ở tại cùng vị trí đối với thời hạn đất 50 năm. Năm 2021, FVGLand đã phải trả lại một phần đất thành phẩm TMDV do xét thấy không đảm bảo yếu tố hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp mặc dù giá đất TMDV tại thời điểm đó được tính bằng 50% giá trị đất ở với thời hạn 50 năm

“Chúng tôi tự tin khẳng định rằng các đợt định giá trước đó nếu áp dụng cách tính giá cho thuê đất TMDV theo bất kỳ cách tính nào khác (>50% x đất ở) thì doanh nghiệp cũng sẽ cân đối bài toán tài chính để trả thêm thành phẩm đất TMDV của dự án. Tuy nhiên hiện tại các sản phẩm này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước và chủ đầu tư đã thực hiện giao dịch xong với các nhà đầu tư thứ cấp. Vì vậy để đảm bảo môi trường đầu tư và công bằng cho một doanh nghiệp đã từng trả lại một phần dự án do không thể khai thác bất động sản hiệu quả, kính mong các cơ quan quan tâm, xem xét”, ông Giang thông tin thêm.

Dẫn chứng thêm, phía doanh nghiệp cho rằng vào thời điểm giao đất của các dự án đều sau thời điểm Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai thì thời hạn sử dụng đất TMDV là 70 năm. Tuy nhiên đối với các khu đất TMDV của 3 dự án Nồi Rang, Vịnh An Hòa 1 và 2 đã được phê duyệt tiền thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư với thời hạn 50 năm.

Từ đây, chủ đầu tư đã thực hiện giao dịch với các nhà đầu tư thứ cấp. Do vậy, quỹ đất TMDV của 3 dự án có thời gian sử dụng là 50 năm đã phê duyệt, được xác định bằng 50% giá đất ở tại vị trí đó là hoàn toàn phù hợp với các quy định về giá đất thương mại dịch vụ của UBND tỉnh Quảng Nam tại thời điểm thực hiện công tác định giá đất. Vì vậy, FVGLand đề nghị Hội đồng định giá đất cụ thể tỉnh Quảng Nam xem xét giữ nguyên việc xác định giá đất TMDV của dự án theo mức bằng 50% giá đất ở tại cùng vị trí với thời hạn sử dụng đất 50 năm.

Đối với công tác xác định lại giá đất 3 dự án, FVGLand đề nghị các tỉnh Quảng Nam đẩy nhanh công tác định giá đất lại 3 dự án cùng một thời điểm để cân đối tài chính. Việc này nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn tài chính cho doanh nghiệp hiện nay trong khi mà các sản phẩm đất ở và đất TMDV đã được giao dịch, chuyển nhượng cho khách hàng sau thời điểm được UBND tỉnh phê duyệt giá đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Trường hợp không cân đối được tài chính, chúng tôi xin trả lại một phần dự án đề bù trừ vào tiền phải nộp thêm ngân sách Nhà nước (nếu có)”, ông Giang nêu vấn đề.

Không chỉ mỗi FVGLand, hiện nay cũng đang có hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tại Quảng Nam loay hoay với nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, tại báo cáo mới nhất của Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cũng thông tin rõ đến nay vẫn chưa có dự án nào được tiếp tục xác định nghĩa vụ tài chính.

“UBND tỉnh đã chia việc xác định nghĩa vụ tài chính thành 3 nhóm dự án, trong từng nhóm có thời gian hoàn thành cụ thể nhưng thực tế chưa triển khai được dự án nào”, Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam thông tin.

Cũng theo Hiệp hội, việc chậm xác định tiền sử dụng đất khiến các dự án dù có đáp ứng đủ điều kiện theo quy định vẫn không được cấp sổ đỏ. Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị xem xét, làm rõ nguyên nhân và trách nhiệm của các bên liên quan trong việc chậm trễ xác định tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa được tính tiền sử dụng đất.