Quy định chuyển tiếp tiền sử dụng đất chưa thỏa đáng

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch HoREA• 10/06/2024 11:15

Quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất phải "chờ" địa phương quyết định giá đất chưa thật thỏa đáng đối với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

>>TP.HCM: Ách tắc tiền sử dụng đất đẩy nhiều dự án nhà ở vào thế khó

Quy định về chuyển tiếp tiền sử dụng đất vẫn chưa hợp lý. Ảnh: DH

Bộ Tài chính đang tiếp tục xây dựng, lấy ý kiến góp ý về Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trước đó, HoREA kiến nghị 2 phương án cho chuyển tiếp tiền sử dụng đất trong trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan trước ngày 1/1/2025, nhưng chưa quyết định giá đất thì thực hiện tính và thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai được tính bằng 50% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ, tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Phương án 1: Người sử dụng đất không phải nộp bổ sung khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất.

Phương án 2: Người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng 25% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất.

Hiệp hội đề nghị chọn Phương án 1.

Thực tế, việc ban hành quyết định giá đất hoặc xây dựng phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cán bộ, công chức nhà nước có liên quan. Các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại là người sử dụng đất không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền, nhất là đối với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định tất cả mọi trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất... theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất và phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền đều phải nộp khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là chưa thật thỏa đáng.

>>Đề xuất mới cho Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Việc thu bổ sung tiền với dự án tự thỏa thuận quyền sử dụng đất có thể khiến giá nhà tăng. Ảnh: DH

HoREA nhận thấy, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chỉ nên áp dụng đối với trường hợp đất đó không thuộc trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Đối với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì Hiệp hội đề nghị không áp dụng quy định trên.

Bởi lẽ, nếu thu tiền nộp bổ sung với các dự án, trường hợp các dự án chưa huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư sẽ tính gộp khoản tiền chậm nộp vào giá bán nhà dẫn đến giá nhà có thể tăng và người mua nhà sẽ gánh khoản tiền nộp bổ sung này. Nếu dự án đã huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, đã chốt giá bán nhà thì chủ đầu tư sẽ gánh khoản tiền nộp bổ sung này và bị giảm lợi nhuận.

Theo HoREA, nếu thu theo phương án 2, thì Nhà nước có thêm khoản tiền thu ngân sách bổ sung nhưng có mặt hạn chế là làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp và tạo ra tác động để chủ đầu tư tăng giá bán nhà mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu hoặc làm cho chủ đầu tư bị giảm lợi nhuận kỳ vọng.

Theo đó, Hiệp hội nhận thấy trường hợp áp dụng điểm a hoặc điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì sẽ có không ít chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị truy thu số tiền sử dụng đất được tính bằng 50% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 50 dự thảo Nghị định trong nhiều năm trước đây, có thể sẽ là gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp vì phần lớn các dự án này đã được huy động vốn hoặc bán nhà ở cho khách hàng nên Hiệp hội kính đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ hết sức cân nhắc.