Quyền tài sản bị “treo” theo sổ hồng (KỲ II): Hệ lụy “ba nhà” cùng gánh

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 18/09/2020 11:10

Tình trạng chậm xác định tiền sử dụng đất đã dẫn đến hàng chục nghìn dự án bị treo sổ hồng, chủ đầu tư mất uy tín và gia tăng tranh chấp với cư dân.

Chỉ tính riêng TP HCM hiện có 25.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, đó là chưa kể đến 2.693 officetel chưa thể “xác định chủ quyền”. Đây được coi là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Dự án Sky Center, phường 2, quận Tân Bình, do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư đã bàn giao cho cư dân từ 2018 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư chưa thể thực hiện được nghĩa vụ tài chính bổ sung. Ảnh: OFFB

Đáng quan ngại, đã có nhiều vụ tranh chấp, tụ tập đông người, kéo lên trụ sở doanh nghiệp, căng băng rôn, biểu ngữ.

Thực tế rõ ràng

Thứ nhất, việc chậm xác định quyền sử dụng đất không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua nhà, vì phải có “sổ hồng” thì người mua nhà mới được bảo vệ đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình.

Thứ hai, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay: Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019.

Thứ ba, thiệt hại cho chủ đầu tư dự án vì chẳng những không thu được nốt giá trị hợp đồng còn lại mà còn bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng. Nhiều chủ đầu tư đã rất trách nhiệm và nỗ lực xin nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn không nộp được, nên bị tắc “sổ hồng” và bị tổn hại về uy tín thương hiệu.

8 đề xuất gỡ “ách tắc”

Việc thẩm định, xác định tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp để hoàn thành nghĩa vụ tài chính là khâu quan trọng. Nhưng tại TP HCM hiện nay công tác này đều bị chậm trễ, nhiều hồ sơ xin tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong, hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng.

HoREA kiến nghị 8 đề xuất để gỡ ách tắc tiền sử dụng đất cho các dự án.

Chung cư Him Lam Phú An nằm trong danh mục tắc tiền sử dụng đất. (Ảnh: BQL Him Lam Phú An)

Thứ nhất, các cơ quan chức năng ở đây là UBND TP HCM cần xem xét, chỉ đạo giải quyết “ưu tiên” giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước thì đề nghị tách ra xử lý riêng, với một số biện pháp bảo đảm, như sau: Các căn hộ và diện tích kinh doanh mà chủ đầu tư giữ lại, thì chưa cấp “sổ hồng” và sẽ cấp sau, khi đã có kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hoặc, chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền. Chủ đầu tư cũng cần có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.

Thứ ba, đề nghị xây dựng hoàn thiện “Quy trình công tác xác định giá, thẩm định giá đất”.

Thứ tư, xem xét, sớm giải quyết các dự án đã “tạm nộp” tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 17 Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Thứ năm, không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ…

Thứ sáu, xem xét cấp “sổ hồng” cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư.

Thứ bảy, cơ quan chức năng cần khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có phát sinh nghĩa vụ tài chính, không để tình trạng tiếp tục “treo” gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.

Và cuối cùng, để giảm tải cho Ban Giám đốc Sở TN - MT các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TP HCM Hiệp hội đề nghị phân cấp cho UBND cấp huyện cấp “sổ hồng” (cấp mới, cấp đổi) cho tổ chức, cá nhân, phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương, khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai.

"Trước Luật Đất đai 2013, Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn cho phép sử dụng thông tin từ những bất động sản đang rao bán để làm cơ sở tham chiếu, ước tính trong việc thẩm định giá. Nhưng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và các văn bản hướng dẫn buộc phải lấy thông tin về giá giao dịch từ các giao dịch thành công. Chính vì vậy, thông tin để làm căn cứ định giá đất, nhất là những trường hợp định giá đất trong thời điểm quá khứ lại càng khó.