Siết bán nhà hình thành trong tương lai

ĐÌNH ĐẠI• 27/06/2021 05:00

Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương siết chặt các hoạt động giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được tiến hành giao dịch khi móng nhà đã hoàn thành và đã nhận được cấp phép của cơ quan có thẩm quyền.

Một dự án đất nền vẫn đang trong quá trình thi công cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nhưng đã mở bán cho khách hàng.

Người mua rủi ro

Tuy nhiên, hiện nay có không ít các dự án mà chủ đầu tư đã tiến hành giao dịch khi móng nhà đã hoàn thành nhưng đang trong thời gian chờ cấp phép xây dựng và nghiệm thu. Như vậy, việc các chủ đầu từ “bán lúa non” là hoàn toàn sai trái, người mua không được pháp luật bảo vệ nên sẽ nhận về nhiều rủi ro.

Thực tế, thời gian qua, tình trạng bán nhà chưa đủ điều kiện diễn ra tại nhiều địa phương, đặc biệt TP HCM. Thị trường BĐS TP HCM thời gian qua, hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên quyền mua xuất hiện khá nhiều tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Thậm chí có những dự án chỉ mới được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được công nhận, chấp thuận đầu tư, chưa được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa có Giấy phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã “mở bán” dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Thực chất đây chính là hình thức lách luật của các chủ đầu tư để huy động vốn. Nhiều dự án sau đó đã không thể thực hiện được các bước pháp lý tiếp theo, dẫn đến việc xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng bị chậm so với cam kết, gây nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đông người, kéo dài.

Kiểm tra, rà soát

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải gửi báo cáo kết quả kiểm tra, rà soát và tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định số 99/2015, nghị định 76/2015 về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.

Những quy định được Bộ Xây dựng lưu ý gồm: Điều kiện khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định và việc thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; việc bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê loại hình này.

Thực tế gần đây, xảy ra nhiều vụ việc người mua nhà hình thành trong tương lai kiện cáo chủ đầu tư khi dự án chậm tiến độ, chất lượng không đúng cam kết trong hợp đồng. Khi đó, bên thứ ba mới được “kéo vào cuộc” vì liên quan đến câu chuyện dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Không ít chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cung cấp cho khách hàng Công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và cho rằng đó là thư bảo lãnh của của ngân hàng, để tạo niềm tin cho người mua nhà.

Theo LS Lương Thành Đạt - Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis, hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định và hướng dẫn tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư 13/2017 của Ngân hàng Nhà nước. Khách hàng cần tìm hiểu những giấy tờ pháp lý phải có đối với dự án nhà ở trong tương lai theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.