Siết chặt quản lý vận hành sử dụng nhà chung cư

Nhiều khiếu kiện, tranh chấp

Bộ Xây dựng cho biết, qua báo cáo của 40 địa phương, đến nay trên cả nước có 4.422 nhà chung cư, trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư. Số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TPHCM (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).

Theo đó, hơn 80% số nhà chung cư đang được quản lý, vận hành an toàn, ổn định, không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại và hiện còn 458/4422 nhà chung cư có các tranh chấp, khiếu nại.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư. Điển hình là việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị, chiếm khoảng 57% số lượng tranh chấp; đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, chiếm khoảng 15% số lượng tranh chấp, xác định sở hữu chung - riêng chiếm khoảng 10% số lượng tranh chấp.

Đồng quan điểm, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, nguyên nhân của việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung – riêng… trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. 

Cùng đó, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế. Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về phòng cháy chữa cháy… - ông Hưng nói.

Ngoài ra, còn một số ít tranh chấp liên quan đến thu chi tài chính, quy chế hoạt động của Ban quản trị; giá dịch vụ nhà chung cư; không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chất lượng công trình; chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch hoặc không thực hiện đúng hợp đồng mua bán nhà.

Siết chặt quản lý

Bộ Xây dựng xác định, nguyên nhân của tình trạng này là do một số nội dung trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn, nhất là các phương thức quản lý, vận hành mới phù hợp với các loại hình chung cư ngày càng đa dạng hiện nay. Quy định các chế tài xử phạt một số hành vi vi phạm còn nhẹ.

Cùng với đó, năng lực  thực hiện và quản lý dự án của một số chủ đầu tư còn yếu, việc chấp hành các quy định của pháp luật chưa nghiêm, cụ thể như quy định về chuyển nhượng dự án, đầu tư xây dựng nhà ở kinh doanh bất động sản, phòng cháy chữa cháy, công khai thông tin dự án, điều chỉnh dự án.

Một số hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chủ đầu tư lập chưa tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan, thường có một số điều khoản chưa rõ ràng, thiên về bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, ít chú ý đến quyền lợi của người mua. Nhiều người dân khi mua nhà ở đã không xem xét kỹ các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng, nhất là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Một số cơ quan quản lý xây dựng và chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước trong việc tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật, phát hiện, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm. Kiểm tra, thanh tra, đôn đốc, hướng dẫn, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ tập trung nghiên cứu, sửa đổi bổ sung một số quy định pháp luật liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư số 28/2017/TT-BXD liên quan đến mô hình quản lý nhà chung cư; quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư; tổ chức Hội nghị nhà chung cư; chế tài xử phạt các hành vi vi phạm trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

Đồng thời nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền, trong đó quy định cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng để góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm; đôn đốc, hướng dẫn các tổ chức, cá nhân tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là pháp luật về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư, về phòng cháy, chữa cháy.

Đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và triển khai thực hiện các nhiệm vụ cụ thể theo Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 9/10/2018 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.