Siết chỉ tiêu dân số căn hộ không tác động đến giá nhà

DIỆU HOA• 31/05/2024 11:10

Theo các chuyên gia, việc siết chỉ tiêu dân số căn hộ chỉ làm căn cứ khi xác định quy hoạch chứ không quy định để cấm người dân ở quá trong căn hộ, do đó không tác động đến giá bán.

>>Hà Nội xác định chỉ tiêu dân số nhà chung cư

Siết chỉ tiêu dân số khi lập quy hoạch không làm ảnh hưởng đến giá nhà. Ảnh: DH

Theo Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, từ ngày 10/6, Hà Nội sẽ áp dụng quy định mới về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư. Theo đó, với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 25-40m2, tính 1 người; căn hộ 2 - 3 phòng ở, diện tích từ trên 40-55m2 tính 2 người; diện tích từ trên 55-70m2, tính 3 người; diện tích từ trên 70-77m2, tính 4 người.

Sau khi quyết định trên được ban hành đã có nhiều ý kiến trái chiều. Lý giải về quy định trên, phía Sở QH-KT Hà Nội cho biết việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình của dự án chứ không phải Hà Nội quy định để cấm người dân ở quá trong căn hộ.

Cho ý kiến về Quyết định số 34/2024, KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng quy định này hoàn toàn không ảnh hưởng đến việc người dân sử dụng các loại căn hộ.

Theo ông Chính, việc xác định mật độ dân số quá nhỏ hoặc quá lớn dẫn đến hoạch định xây dựng cơ sở hạ tầng tiện ích không sát, quá thừa hoặc quá thiếu. Vì vậy, người dân không nên băn khoăn với phương pháp xác định các chỉ tiêu này.

Còn theo KTS. Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội, tổng diện tích sàn nhà ở của Hà Nội đến cuối năm 2022 là 260 triệu m2 nhà ở, với dân số khoảng 10 triệu người. Như vậy diện tích sàn nhà ở của Hà Nội xấp xỉ mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đạt 27m2 nhà ở/người vào năm 2025.

Theo ông Ánh, về mặt kỹ thuật Hà Nội không thiếu nên việc nâng diện tích m2 nhà ở/người có thể chỉ phục vụ mục tiêu lấy thêm đất, xây dựng nhà ở mới, phục vụ buôn bán. Trong khi có khoảng 1/4 dân số Hà Nội đang sống trong các khu nhà trọ không bảo đảm tiêu chuẩn.

Theo đó, về lý thuyết, quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo quyết định trên nhằm kiểm soát dân số theo chỉ tiêu đã được xác định tại quy hoạch cấp trên được phê duyệt. Điều này là để thống nhất trong toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng theo quy định.

>>Thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại

Quy định về chỉ tiêu dân số sẽ thuận lợi hơn cho doanh nghiệp. Ảnh DH

Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng quy định này sẽ thuận lợi hơn với doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp đa dạng được sản phẩm trong dự án nhà ở.

Phân tích rõ hơn, ông Toản ví dụ một toà chung cư 1.000-2.000m2 sàn phân bố trên số lượng dân cư, tính toán theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ trước đây thì số lượng căn hộ cố định 360 người chỉ được 100 căn hộ. Nhưng theo quy định mới này hoàn toàn có thể thay đổi được cơ cấu căn hộ và vẫn đảm bảo về mặt quy mô dân số. Từ đó giúp chủ đầu tư linh hoạt và đa dạng hơn sản phẩm căn hộ trong dự án.

Cũng theo CEO EZ Property, trước tình trạng áp dụng chỉ mới "chuẩn" lúc lập quy hoạch nhưng thực tiễn nhiều dự án khác xa như hiện nay, ông Toản cho biết, đưa ra chỉ tiêu dân số căn hộ 45-75m2 tính hai người ở có thể coi là con số lý tưởng. Nhưng ở các dự án chung cư mới, một gia đình ở trong một căn hộ nhỏ không phải quá phổ biến.

Căn hộ 50-70m2 thường 3-5 người cũng sẽ không phải là “đột biến” với chỉ tiêu trên. Việc quy định cụ thể dân số đến từng căn hộ có thể gỡ khó cho thị trường, giúp doanh nghiệp chủ động về cơ cấu sản phẩm phù hợp với kế hoạch kinh doanh.