Siết hạn mức vay mua nhà: Giảm đầu cơ hay tăng rủi ro thanh khoản?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, trong đó kiến nghị siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi nhằm hạn chế đầu cơ và góp phần ổn định thị trường.

Theo dự thảo, các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội.

Siết tín dụng để kiềm giá – con dao hai lưỡi

Liên quan đến vấn đề này, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu & S22M, Savills TP HCM cho rằng biện pháp hạn chế cho vay từ căn nhà thứ hai trở đi có thể góp phần giảm hoạt động đầu cơ nhưng cũng đồng thời khiến dòng vốn đầu tư dài hạn bị co hẹp, ảnh hưởng đến thanh khoản chung, nhất là trong bối cảnh nguồn cung đang thiếu hụt trầm trọng.

Bà Giang Huỳnh nhận định nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao không nằm ở đầu cơ mà ở sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và phát triển dự án tăng mạnh. Việc này buộc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hoá lợi nhuận, kéo theo lệch pha cung – cầu.

Hiện nhóm khách hàng chủ lực là người có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, không phải đầu cơ ngắn hạn. Do đó, việc thắt chặt tín dụng đại trà có thể làm giảm thanh khoản mà không xử lý được gốc rễ vấn đề.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết việc giới hạn hạn mức cho vay sẽ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước đây, nhiều người có thể vay tới 70 – 80% giá trị căn nhà để đầu tư. Khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Quy định mới sẽ giúp hạn chế tình trạng này, đồng thời giảm rủi ro nợ xấu cho hệ thống tài chính, nhất là trong bối cảnh giá trị tài sản thế chấp có thể biến động khi thị trường điều chỉnh.

Dù vậy, việc siết hạn mức vay mua nhiều nhà cũng tiềm ẩn nguy cơ làm giảm thanh khoản toàn bộ thị trường trong ngắn hạn, nhất là những khu vực sơ cấp – nơi tập trung phần lớn hoạt động đầu tư. Theo ông Tuấn, các phân khúc như căn hộ cao cấp, đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng có thể bước vào giai đoạn trầm lắng, buộc chủ đầu tư phải tăng chiết khấu hoặc giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

Cần khơi thông nguồn cung

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng chính sách cần hướng tới hai giải pháp chính. Thứ nhất, khơi thông nguồn cung bằng cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung trở nên dồi dào và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định. Thứ hai, tăng cường sức cầu thông qua thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt với nhóm trung bình và thu nhập thấp. Cùng với đó, cần mở rộng quỹ nhà ở xã hội và kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.

Bà Giang Huỳnh nhấn mạnh: "Hai nhóm chính sách này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững".

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes nhìn nhận việc siết tín dụng không thể giúp giá nhà hạ nhiệt nếu nguồn cung vẫn khan hiếm và chi phí đầu vào tăng cao. Bên cạnh nhà ở xã hội đang có giá khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2, cần khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp khoảng 50 – 60 triệu đồng/m2 để phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Khi phân khúc này phát triển, thị trường sẽ dần cân bằng và giá sẽ trở lại mức hợp lý.