Sự tích hợp không gian 6.700 km2 giữa TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cùng hành lang thể chế vượt trội đang định hình một đại đô thị toàn cầu, mở ra chu kỳ phát triển dài hạn cho Việt Nam.
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026: Siêu đô thị - Siêu cơ hội do TheLEADER tổ chức chiều ngày 25/8, các chuyên gia chỉ ra rằng, TP HCM đang bước vào cuộc dịch chuyển mang tính bước ngoặt chiến lược, vượt ra khỏi những điều chỉnh quy mô địa lý hay dân số đơn thuần để hướng tới sự tái cấu trúc toàn diện mô hình tăng trưởng. Không còn dừng lại ở hình hài của một đô thị trung tâm truyền thống, vùng đô thị mở rộng bao gồm TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang chuẩn bị tâm thế chuyển mình thành một siêu đô thị toàn cầu, khẳng định vị thế cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm kinh tế hàng đầu Châu Á.
Theo GS.TS Nguyễn Bích Thuận, Chủ tịch Hội các nhà Quản trị doanh nghiệp Việt Nam, thực tiễn phát triển đô thị thế giới chứng minh rằng, một siêu đô thị tầm cỡ không phải là kết quả của phép cộng địa lý cơ học giữa các tỉnh thành lân cận. Bản chất của siêu đô thị nằm ở khả năng kết nối và tối ưu hóa các nguồn lực thành một chỉnh thể thống nhất, nơi giá trị tạo ra lớn hơn rất nhiều so với tổng sức mạnh của từng địa phương riêng lẻ.
Sự tích hợp không gian phát triển giữa TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã kiến tạo nên một không gian đô thị mở rộng lên tới khoảng 6.700 km2 với quy mô dân số vượt mốc 14 triệu người. Đây là lần đầu tiên Việt Nam sở hữu một không gian phát triển hội tụ đầy đủ các lợi thế chiến lược cốt lõi: trung tâm công nghiệp - sản xuất công nghệ cao, hệ thống cảng biển nước sâu và logistics quốc tế, trung tâm tài chính - dịch vụ đỉnh cao cùng nguồn nhân lực chất lượng cao dồi dào. Không gian liên kết này đóng vai trò cửa ngõ giao thương quốc tế của toàn khu vực phía Nam, làm nền tảng đưa TP HCM từng bước vươn tầm tầm cỡ khu vực.
“Tầm vóc của một siêu đô thị phải được đo lường bằng bốn tiêu chí cốt lõi: Thực lực kinh tế, Năng lực cạnh tranh quốc tế, Khả năng kết nối hạ tầng và Chất lượng cuộc sống của người dân. Nếu không gian phát triển bị chia cắt, hạ tầng thiếu đồng bộ thì quy mô lớn sẽ trở thành áp lực. Ngược lại, khi được tổ chức thành hệ sinh thái liên kết, sức mạnh toàn cục sẽ vượt xa tổng giá trị ban đầu", GS. TS. Nguyễn Bích Thuận nhấn mạnh.
PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá, song hành cùng sự mở rộng không gian địa lý là bước chuyển quan trọng về mặt thể chế. Định hướng tại Nghị quyết 31 của Bộ Chính trị đã xác lập rõ mục tiêu: đến năm 2045, TP HCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, đổi mới sáng tạo hàng đầu Châu Á với chất lượng sống cao; và đến năm 2075 sẽ trở thành đô thị toàn cầu, thông minh và hiện đại.
Nhằm hiện thực hóa tầm nhìn này, Quốc hội đã thông qua khung khổ thể chế mới mang tính đột phá — Luật Phát triển đô thị, mở ra không gian pháp lý giúp thành phố chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị phát triển, từ tăng trưởng dựa vào đất đai - lao động giá rẻ sang tăng trưởng dựa trên tri thức, dữ liệu và công nghệ.
Ông cho rằng, tầm nhìn 100 năm đòi hỏi chính quyền và cộng đồng doanh nghiệp phải thoát khỏi tư duy nhiệm kỳ hay các chu kỳ thị trường ngắn hạn. Quy hoạch điều chỉnh TP HCM giai đoạn 2021–2030, tầm nhìn 2050 — một công trình đồ sộ quy mô hàng nghìn trang được thẩm định kỹ lưỡng đã phác thảo nên cấu trúc kinh tế đa tầng với sự phân bố chức năng rất rõ ràng giữa các cực tăng trưởng: TP HCM (trung tâm lõi): Đóng vai trò là hạt nhân dịch vụ cao cấp, nơi đặt Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) và Trung tâm Đổi mới sáng tạo tầm cỡ khu vực; Bình Dương: Giữ vai trò là thủ phủ công nghiệp công nghệ cao gắn liền với hoạt động nghiên cứu và đổi mới sáng tạo; Bà Rịa - Vũng Tàu: Phát triển thành trung tâm hàng hải, logistics, khu thương mại tự do và du lịch đẳng cấp quốc tế gắn liền với cụm cảng nước sâu.
Ông cũng chỉ ra 3 bài toán căn bản kiến tạo một siêu đô thị: Thứ nhất, tổ chức không gian đa cực. Xóa bỏ mô hình "một trung tâm và nhiều vùng vết bớt", phân định rõ vai trò tài chính, công nghiệp, logistics, cảng biển để tạo sự tương hỗ thay vì cạnh tranh phân tán.
Thứ hai, phát triển đô thị TOD. Tổ chức không gian sống, thương mại, việc làm xoay quanh các đầu mối giao thông, metro và đường vành đai. Hạ tầng không chỉ phục vụ mà chính là lực lượng kiến tạo cấu trúc đô thị.
Thứ ba, quản trị thông minh. Chuyển từ ứng phó thụ động sang dự báo, tự điều chỉnh bằng dữ liệu và công nghệ nhằm nâng cao năng lực chống chịu trước biến đổi khí hậu và dịch chuyển chuỗi cung ứng.
Mặc dù bức tranh dài hạn mang màu sắc kỳ vọng, vị chuyên gia cũng thẳng thắn chỉ ra những áp lực hiện hữu trong ngắn hạn cần được tháo gỡ ngay lập tức. Áp lực duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế từ 10% trở lên đang tạo ra sức ép lớn cho bộ máy quản lý và cộng đồng doanh nghiệp, nhất là khi thực lực của khối doanh nghiệp tư nhân Việt Nam hiện nay còn nhiều tổn thương sau những biến động toàn cầu.
"Nếu không vượt qua được áp lực tăng trưởng ngắn hạn và không củng cố được sức mạnh nội tại của doanh nghiệp Việt, những triển vọng dài hạn sẽ rất khó hiện thực hóa”, PGS. TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, siêu đô thị TP HCM còn đối mặt với hai thách thức nội tại khẩn thiết: sụt lún địa chất và chi phí đô thị gia tăng. Hiện tượng chìm lún tự nhiên kết hợp với biến đổi khí hậu đặt ra bài toán sinh tồn cho hạ tầng đô thị. Về mặt kinh tế, chi phí logistics hiện còn cao và gánh nặng nhà ở (giá nhà trung bình gấp tới 30 lần thu nhập gia đình, vượt xa mức an toàn 4–5 lần của các quốc gia phát triển) đang làm suy giảm sức cạnh tranh năng suất lao động so với các khu vực lân cận.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity cho rằng, sự thay đổi cấu trúc đô thị sẽ tái định hình cấu trúc cơ hội đầu tư. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được dồn sức triển khai với quy mô nguồn vốn kỷ lục, tập trung chủ yếu vào 4 trụ cột chiến lược:
Thứ nhất, mạng lưới Metro đột phá: Mục tiêu tăng chiều dài đường sắt đô thị gấp 10 lần, từ 19 km hiện tại lên 200 km vào năm 2035, tạo xương sống cho mô hình phát triển đô thị TOD.
Thứ hai, sân bay quốc tế Long Thành và các hành lang cao tốc: Kết nối xuyên suốt giữa các trung tâm sản xuất và cửa ngõ hàng không, giải bài toán lưu thông hàng hóa mà không cần đi qua lõi đô thị chật hẹp.
Thứ ba, tuyến Vành đai 3, Vành đai 4: Tạo lực hút phát triển công nghiệp - logistics dọc các hành lang liên vùng, tháo gỡ nút thắt giao thông giữa Bình Dương, TP HCM và cụm cảng hạ lưu.
Thứ tư, không gian vịnh biển Cần Giờ: Cửa ngõ hướng biển mang tính chiến lược lịch sử, kết nối cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, Cát Lái và cảng trung chuyển quốc tế. Việc quy hoạch không gian biển tại vịnh Cần Giờ đòi hỏi sự cẩn trọng tối đa để vừa phát triển hạ tầng hàng hải, vừa đảm bảo an toàn luồng tàu và sinh thái bờ biển.
Siêu cơ hội từ đô thị mới không đồng nghĩa với các cơn sốt đất hay chu kỳ đầu cơ ngắn hạn. Cơ hội bền vững chỉ dành cho những chủ thể có khả năng "đọc" được bản đồ dòng vốn, tri thức và hạ tầng dài hạn. Doanh nghiệp cần nâng cao năng lực đọc quy hoạch, tham gia sâu vào chuỗi giá trị sản xuất và đồng hành cùng Nhà nước trong việc kiến tạo không gian sống, làm việc và dịch vụ chất lượng cho cộng đồng.
Hành trình biến TP HCM thành siêu đô thị Châu Á không thể chỉ dựa vào ngân sách công hay chính sách trên giấy, mà đòi hỏi sự đồng lòng, hợp lực giữa chính quyền, giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp. Việc nhận diện đúng cơ hội, chuẩn bị nguồn lực tài chính dài hạn và chủ động ứng phó với thách thức thể chế sẽ là chìa khóa mở ra kỷ nguyên phát triển thịnh vượng mới cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
