Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy. Tuy nhiên, để được sử dụng thông suốt trong các giao dịch nhà đất, vẫn còn những điều kiện cần hoàn thiện.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang triển khai các công việc liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử, hướng tới tích hợp trên VNeID.
Thông tin này nhận được sự quan tâm bởi Giấy chứng nhận gắn trực tiếp với tài sản có giá trị lớn của người dân. Khi “sổ đỏ” được đưa lên môi trường điện tử, câu hỏi đặt ra không chỉ là người dân có thể nhìn thấy giấy tờ này trên VNeID, mà quan trọng hơn là có thể sử dụng đến đâu khi chuyển nhượng, thế chấp, công chứng và thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà, đất.
Theo Cục Quản lý đất đai, cơ quan này đã xây dựng dự thảo nội dung Giấy chứng nhận điện tử và trao đổi với các đơn vị của Bộ Công an, hướng tới việc tích hợp trên ứng dụng VNeID. Tuy nhiên, thời điểm chính thức đưa Giấy chứng nhận điện tử vào vận hành hiện chưa được xác định.
Về giá trị pháp lý, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP đã có quy định khá rõ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử là văn bản điện tử được xác thực trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy.
Nghị định cũng quy định Giấy chứng nhận điện tử được quản lý tập trung, thống nhất trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai. Việc cấp tại địa phương được thực hiện khi bảo đảm các điều kiện về phần mềm, hạ tầng công nghệ thông tin, an toàn thông tin và những yêu cầu khác theo pháp luật về giao dịch điện tử.
Như vậy, vấn đề không chỉ nằm ở việc công nhận giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận điện tử, mà còn ở khả năng đưa giá trị đó vào các giao dịch thực tế.
Kết quả nghiên cứu của Cục Quản lý đất đai cũng chỉ ra những nội dung cần tiếp tục hoàn thiện, trong đó có cơ chế liên thông giữa các ngành, lĩnh vực và hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật, nghiệp vụ đối với cấu trúc dữ liệu, phát hành, cấp đổi, cấp lại, cập nhật biến động, hủy bỏ và lưu trữ Giấy chứng nhận điện tử.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, điều người dân quan tâm nhất không phải là nhìn thấy “sổ đỏ” của mình trên VNeID, mà là khi thực hiện giao dịch có còn phải xuất trình bản giấy để đối chiếu hay không.
“Nếu đã có Giấy chứng nhận điện tử nhưng khi chuyển nhượng, thế chấp hay thực hiện các thủ tục khác người dân vẫn phải mang bản giấy thì lợi ích của việc số hóa sẽ chưa được phát huy đầy đủ. Muốn thay đổi điều này, dữ liệu đất đai phải đủ tin cậy, được kết nối và có thể khai thác, xác thực thống nhất giữa các cơ quan, tổ chức liên quan”, Luật sư Biên nhận định.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, tình trạng pháp lý của nhà, đất có thể thay đổi trong quá trình sử dụng. Chủ sử dụng, diện tích, tài sản gắn liền với đất, tình trạng thế chấp, hạn chế quyền và các biến động khác đều cần được cập nhật kịp thời.
Bởi vậy, giá trị của Giấy chứng nhận điện tử không chỉ nằm ở việc chuyển những thông tin trên cuốn sổ giấy sang môi trường số. Quan trọng hơn, dữ liệu phía sau phải phản ánh chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm được khai thác.
“Nếu dữ liệu được cập nhật đầy đủ, tổ chức công chứng, ngân hàng và cơ quan nhà nước có thể kiểm tra trực tiếp thông tin về tài sản từ hệ thống thay vì phụ thuộc vào giấy tờ do một bên xuất trình. Khi đó, Giấy chứng nhận điện tử không chỉ giúp giảm giấy tờ mà còn hỗ trợ việc xác minh thông tin trong các giao dịch bất động sản”, Luật sư Biên phân tích.
Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với cơ sở dữ liệu đất đai. Bởi để một Giấy chứng nhận điện tử có thể được sử dụng trong thực tế, thông tin về thửa đất, người sử dụng đất và những biến động liên quan phải chính xác, đồng bộ và có khả năng được xác thực khi giao dịch phát sinh.
Một tình huống khác cần được tính đến là thông tin trên hệ thống không trùng khớp với Giấy chứng nhận người dân đang giữ.
Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng, cùng với quá trình số hóa, cần có cơ chế thuận tiện để người dân phản ánh, yêu cầu kiểm tra và điều chỉnh khi phát hiện dữ liệu chưa chính xác.
“Với nhà, đất, chỉ một sai lệch về diện tích, chủ sử dụng hoặc tình trạng pháp lý cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch. Vì vậy, người dân cần biết cơ quan nào tiếp nhận, thời hạn xử lý ra sao và quyền lợi được bảo đảm thế nào trong thời gian điều chỉnh dữ liệu”, Luật sư Biên lưu ý.
Việc hướng tới tích hợp Giấy chứng nhận điện tử trên VNeID cũng không đồng nghĩa những Giấy chứng nhận dạng giấy người dân đang giữ sẽ lập tức mất giá trị hoặc phải đồng loạt đổi sang hình thức điện tử. Việc triển khai còn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện pháp luật, cơ sở dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và lộ trình của cơ quan quản lý.
Theo Luật sư Biên, mục tiêu cuối cùng không nên dừng ở việc đưa thêm một loại giấy tờ lên VNeID, mà phải hướng tới việc người dân không phải cung cấp lại những thông tin Nhà nước đã có và có thể xác thực trực tiếp.
“Khi dữ liệu đất đai đủ chính xác, được cập nhật kịp thời và có thể liên thông để cơ quan nhà nước, tổ chức công chứng, ngân hàng cùng khai thác, Giấy chứng nhận điện tử mới thực sự phát huy giá trị. Khi đó, việc không phải mang theo cuốn sổ giấy sẽ là kết quả của một hệ thống dữ liệu vận hành thông suốt, chứ không đơn thuần là thay tờ giấy bằng một phiên bản trên điện thoại”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhấn mạnh.
