Sở hữu có thời hạn chung cư theo cách nào?

>>> Lo ngại người dân "quay lưng" với căn hộ chung cư

Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản.

Phương án căn hộ chung cư chỉ được sở hữu trong 50-70 năm được Bộ Xây dựng đưa ra tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý dư luận. Một số người tỏ ra e ngại trước quyết định lựa chọn cho mình một căn hộ chưng cư trong khi không ít người trong giới BĐS lo lắng cho tính thanh khoản của thị trường khi dự thảo đi vào thực thi.

Cần chính sách đi kèm

Thực tế hiện nay nhiều nhà chung cư cũ đang xuống cấp như khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ (Hà Nội), song việc cải tạo rất khó khăn do người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra. Nhiều vụ lùm xùm xung quanh các khu chung cư cũ như người dân đua nhau làm chuồng cọp còn chủ đầu tư lách luật xin nâng tầng để kinh doanh.

Người dân đã quen với cách tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn để cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao. Tâm lý người dân có thể hoang mang, nhưng nếu sử dụng vĩnh viễn căn hộ, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng những khu nhà tập thể xưa cũ xập xệ nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào.

Để tránh sốc cho người dân, chúng ta cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư. Hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn.

Trước đề xuất của Bộ Xây dựng về hạn sử dụng nhà chung cư tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, tâm lý chung của người dân chính là liệu mình có “mất trắng” khi sổ đỏ hết hạn? 

Tuy nhiên cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Và cũng cần nhớ rằng, đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

Vì vậy, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là một đề xuất hay, nhưng có thể gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố nếu không có các chính sách hợp lý đi kèm.

Giá chung cư sẽ giảm

Để áp dụng được đề xuất mới này của Bộ Xây dựng, Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng). Làm được điều này, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần xác nhà và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư ở khu vực trong vòng 50 - 70 năm.

Riêng đối với các chung cư đã bán ra thị trường thì trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm nữa sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu vẫn sẽ là một câu hỏi chưa có lời đáp. Có lẽ trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư là hợp lý nhất.

Trong trường hợp tái định cư tại chỗ, các hộ dân sẽ được bồi thường bằng căn hộ có diện tích bằng 1,3 lần nhà cũ bị phá dỡ. Tái định cư ở nơi khác thì diện tích căn hộ được bố trí bằng 1,5 lần nơi ở cũ. Phần diện tích chênh lệch giữa nơi ở cũ và mới sẽ được trả bằng tiền theo giá thị trường.

Người dân tái định cư được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chủ quyền nhà đất. Với các chung cư cũ đã xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ, nếu chưa tìm được chủ đầu tư thì UBND tỉnh thành phải khẩn cấp di dời người dân và bồi thường, sau đó tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Rõ ràng, để giải quyết được bài toán trên là cả một quá trình đầy gian nan.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mục đích giải quyết việc xây dựng lại nhà chung cư thế nào khi hết thời hạn chứ không nhằm kích cầu thị trường bất động sản. Khi dự thảo đi vào thực tiễn giá chung cư sẽ giảm đi rất nhiều. Có nghĩa là những người nghèo, người thu nhập thấp sẽ dễ dàng tìm được chỗ ở.