"Sốt nóng" và "đổ vỡ" giá đất, liệu lịch sử có lặp lại?

NGUỒN CƠN CỦA SỐT ĐẤT HIỆN NAY

Nói về “nguồn cơn” sốt đất đang cuồn cuộn dậy sóng, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng một phần đến từ việc đang có những dòng tiền dồi dào chảy vào thị trường bất động sản, nhất là các phân khúc nóng như đất nền.

"Hiện thị trường bất động sản là thị trường tiềm năng, trung và dài hạn. Việc nền kinh tế gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh là thực tế nhưng bối cảnh cho thời gian tới, ít nhất trong ngắn hạn và trung hạn lại thuận lợi cho thị trường bất động sản, do đó dòng tiền sẽ vận hành đến nơi mà các nhà đầu tư kì vọng sẽ hiệu quả nhất và các dòng tiền trong bối cảnh hiện tại có thể thấy khá tốt" - ông Chung cho biết.

Tiếp cận câu chuyện sốt đất dưới góc nhìn của một doanh nhân bất động sản kỳ cựu, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty đầu tư và phân phối DTJ cho rằng việc thị trường nóng lên một cách có phần quá nhanh hiện nay được đặt trong một bối cảnh khác nếu so với các đợt sốt nóng giá đất trước đây vào các năm 2002-2003 và 2008-2010.

Cụ thể, năm 2020, toàn xã hội chưa bao giờ được chứng kiến thị trường bất động sản Việt Nam trải qua một giai đoạn đặc biệt. Dịch bệnh Covid-19 khiến cho mọi người phải giãn cách xã hội, hạn chế tiếp xúc để tránh lây lan dịch bệnh. Các ngành kinh doanh truyền thống như: Nhà hàng, khách sạn, du lịch, vận chuyển, văn phòng, nhà cho thuê, bán lẻ đều bị ảnh hưởng nặng nề.

Tưởng chừng nền kinh tế sẽ gặp khó theo, thị trường bất động sản sẽ suy thoái và đóng băng theo qui luật thị trường? Tuy nhiên, giá bất động sản lại đảo chiều tăng và đặc biệt tại một số tỉnh như: Bắc Giang, Bắc Ninh Thanh Hóa, Quảng Ninh, Thành phố Thủ Đức, quy hoạch hai bờ sông Hồng vẫn sốt đất.

Một trong các lý do sốt đất ở các nơi trên là: Kỳ vọng về dòng vốn Đầu tư nước ngoài; cơ sở hạ tầng thay đổi; kinh tế sẽ tăng trưởng cao sau đại dịch; giá đất ở một số khu vực, địa phương cũng thấp so với những nơi đã phát triển.

“SỐT” NAY ĐÃ KHÁC “SỐT” XƯA

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, vào giai đoạn 2002 – 2003, khi đó TP. Hà Nội vừa mới phát triển, nhà đầu tư luôn kỳ vọng đầu tư nước ngoài đổ vào. Kinh tế tăng trưởng mạnh một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện ven 4 quận nội thành được mở rộng đã xảy ra cơn sốt đất, nhà nhà đi mua đất, mua nhà mong kiếm chênh lệch lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, sau đó chỉ với một mệnh lệnh hành chính, sau một đêm thị trường hạ nhiệt và hệ luỵ các nhà đầu tư chôn vốn, các khu đô thị xây thô nhiều năm ngổn ngang, nhà xuống giá và bỏ hoang, kéo theo nợ ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.

Tiếp sau đó, đến giai đoạn 2008 - 2010, khi Hà Nội mở rộng sát nhập Hà Tây vào đã bùng nổ các dự án tại phía tây, các nhà đầu tư đã kỳ vọng về dự án phía tây thành phố như các dự án nằm cạnh trục đại lộ thăng Long: Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh, các dự án nằm sát trục QL 32...

Đặc biệt khu vực láng Hoà Lạc, người mua và các nhà đầu tư từ các nơi trên cả nước tấp nập kéo về Hà Nội để mua. Tất cả đều kỳ vọng về một Hà Nội mở rộng phát triển. 

Ông Khánh nhớ lại, vào thời điểm đó, các sàn giao dịch bất động sản mọc lên như nấm, các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các ngành nghề truyền thống mà chỉ đầu tư vào bất động sản.

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian tình hình kinh tế bị suy giảm vì ảnh hưởng khủng khoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao, nhà nước siết tín dụng và một số thay đổi về qui hoạch, các nhà đầu tư điêu đứng, khiến cho thị trường đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng cao, hệ luỵ nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế Việt Nam mở cửa.

Tiếp cận câu chuyện ở góc độ đơn vị sở hữu lượng dữ liệu lớn về thị trường nhất nhì Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng sự tăng trưởng nóng của thị trường hiện nay có nhiều nét tương đồng nhưng cũng có những sự khác biệt rõ nét so với các giai đoạn trước.

Cụ thể, năm 2020, trong bối cảnh nền kinh tế chịu những tác động nặng nề của đại dịch Covid-19, thị trường suy giảm thanh khoản do sự hạn chế đi lại và nguồn cung mới. Một yếu tố rõ ràng là dòng vốn lại chuyển dịch sang chứng khoán sau đó lan sang bất động sản.

Từ tháng 1/2021 đến nay, nền kinh tế dần hồi phục và đặc biệt nhiều thông tin quy hoạch mới được công bố, tính thanh khoản thị trường tăng, nhiều nơi xuất hiện sốt đất. Liên tiếp những thông tin quy hoạch được đưa ra trong quý I/2021 khiến thị trường gần tái hiện đỉnh quan tâm của năm 2006 - thời điểm thị trường cũng đón nhiều thông tin quy hoạch.

"VACCINE" NÀO CHO CƠN SỐT ĐẤT

Dù đặt trong bối cảnh mới với không ít chỉ dấu cho rằng sẽ khó có thể xảy ra một sự gãy sóng đột ngột tạo ra khủng hoảng trên diện rộng nhưng theo nhận định của các chuyên gia, việc tăng nóng giá đất một cách bất thường nếu đến từ nguyên nhân đầu cơ, thổi giá cần phải sớm được kiểm soát để tránh những hệ lụy không đáng có.

Về những hệ lụy nhãn tiền theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu để cơn sốt đất lan quá rộng đến mức không thể kiểm soát được nó có thể tạo ra một thị trường không ổn định, thiếu bền vững và cứ như thế việc đầu tư phát triển của Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng lớn, không ai muốn đầu tư.

Trước những hệ lụy nhãn tiền đó, sau loạt bài phản ánh của Diễn đàn Doanh nghiệp, Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu nội dung Diễn đàn Doanh nghiệp phản ánh về việc cần có "vaccine" ngừa sốt giá đất.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, “vaccine” để trị cơn sốt đất trong lúc này đối với các nhà đầu tư thứ cấp, các cá nhân tham gia vào thị trường phải hết sức cảnh giác, phải có đủ thông tin về pháp luật, quy hoạch và đừng nghe cò dụ dỗ.

Đối với các cơ quan quản lý, tạo và thi hành chính sách bên cạnh việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất thì việc đánh thuế bất động sản là rất quan trọng. Theo GS. Võ, tại các nước họ sử dụng thuế là công cụ hiệu quả nhất để cắt cơn sốt đất. Ví dụ, họ đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch, do dự án đầu tư mang lại hoặc đánh thuế vào những trường hợp mua rồi bán ngay, đánh thuế nặng từ bất động sản thứ 2...

Đồng tình với các quan điểm trên nhưng theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam vai trò của chính quyền địa phương cần được đặt nặng và rất quan trọng trong việc giám sát, thừa hành chính sách liên quan đến đất đai, quy hoạch và công khai quy hoạch để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và không dễ bị “sốt”.