Sốt đất khắp nơi: Thị trường địa ốc có lặp lại lịch sử cách đây 10 năm?

DIỆU HOA• 06/04/2021 15:00

Đã có những điểm tương đồng xảy ra với thị trường địa ốc hiện tại và cách đây 10 năm, song không nên quá bi quan với dự báo bong bóng bất động sản.

Đối chiếu dữ liệu lượng tin đăng của quý I/2021 với các năm 2020, 2019, Batdongsan.com.vn ghi nhận quý I/2021 thường là giai đoạn có lượng tin thấp do sự ảnh hưởng của COVID - 19 và kỳ nghỉ tết khá dài, tuy nhiên lượng quan tâm tăng rất mạnh (37%).

Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết đã có nhiều điểm tương đồng giữa thị trường địa đốc hiện tại và giai đoạn 2006 - 2009

“Sốt đất” ở khắp nơi

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dù Covid-19 đợt 3 bùng phát vào cuối tháng 1, thời điểm trước Tết nguyên đán 15 ngày, nhưng tâm lý người tiêu dùng gần như không bị ảnh hưởng như các đợt bùng phát trước đó, nhu cầu tìm mua BĐS vẫn có xu hướng gia tăng, thậm chí tăng cao hơn cùng kỳ năm trước - thời điểm chưa có dịch bệnh xuất hiện.

Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn mức độ quan tâm (phản ánh nhu cầu thị trường) và lượng tin đăng (phản ánh nguồn cung) 30 ngày sau Tết âm lịch tăng mạnh so với 30 ngày trước Tết, lần lượt là 76% và 36%. So với thời điểm sau Tết 2020, lượt quan tâm cũng tăng tới 43%.

Sốt đất đang diễn ra ở khắp các miền

Đáng chú ý, Ngay sau Tết Nguyên đán, thị trường BĐS tái khởi động ngoạn mục với hàng loạt kế hoạch ra hàng, giao dịch bất động sản tăng trở lại, tập trung ở loại hình đất nền. Thị trường BĐS sôi động nhờ lực đẩy cộng hưởng từ nhiều yếu tố như: Tiền rẻ do lãi suất rất thấp (khoảng 3,5-5% tuỳ kỳ hạn); đông đảo nhà đầu tư F0 tham gia thị trường; thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt; tăng khung giá đất nhà nước (giá đất một số địa phương được tăng lên từ 15-30%, có những nơi 50% - 100%). Các yếu tố cùng cộng hưởng và tạo ra những “cơn sốt” tại một số địa phương.

Theo ghi nhận từ dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, các khu vực có lượt quan tâm tăng mạnh trải rộng từ Bắc vào Nam. Tính đến ngày 15/3, lượng quan tâm 1 số khu vực tiêu biểu như Bắc Giang tăng 256%, Bắc Ninh tăng 113%, Hải Phòng tăng 84%, Quảng Ninh tăng 147%, Đà Nẵng tăng 35%, Lâm Đồng tăng 80%, Đồng Nai tăng 18%, Vũng Tàu tăng 43%, Long An tăng 57% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, ăn theo thông tin hạ tầng, có những nơi giá đất tăng dựa trên nhu cầu và tiềm năng, cũng có nơi giá tăng bị thổi lên với những tin đồn và có thể tác động tiêu cực tới thị trường. Chẳng hạn, ở các khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh… đều là những địa phương có lợi thế phát triển bất động sản công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng, tạo ra hệ sinh thái, giá đất tăng là dựa trên nhu cầu thật.

Còn với những khu vực có thông tin quy hoạch sân bay, trung tâm thương mại… giá đất tăng nóng, tăng liên tục trong một thời gian ngắn có thể xem là bị thổi, gây ra những tác hại xấu đến thị trường, đến xã hội mà chúng ta không thể lường trước được.

Không quá bi quan

Các cơn sốt đất liên tiếp ở khắp các tỉnh đã dấy lên sự hoài nghi về thị trường liệu có lặp lại lịch sử cách đây 10 năm. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trở lại bức tranh của giai đoạn 2006 - 2009, trước năm 2006, thị trường bất động sản đóng băng dài hạn do sự hạn chế phân lô bán nền của nhà nước, dòng vốn chuyển sang chứng khoán.

Không quá nên quá bi quan với dự báo bong bóng bất động sản.

Giai đoạn 2006 - 2007, kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường bất động sản ấm dần lên, lượng tìm kiếm về thông tin quy hoạch đạt đỉnh, tương tự như hiện tại. Khi các thông tin về quy hoạch Hà Nội, đô thị vệ tinh đã khiến thị trường nóng lên. Sự quan tâm này chính là một chỉ báo của thị trường, đây là dự báo cho thị trường đang dần nóng lên. Đến cuối năm 2007, khi thị trường chứng khoán quá nóng, ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng khiến thị trường chứng khoán đi xuống. Và cũng từ đó, một phần dòng vốn từ chứng khoán chuyển sang thị trường bất động sản, tạo nên lịch sử khi thị trường nóng lên.

Đến năm 2008, khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản xuất hiện nợ xấu, thanh khoản giảm. Cho đến năm 2008 - 2009, thị trường đóng băng, thanh khoản thị trường suy giảm mạnh gây nên tình trạng "vỡ bong bóng" bất động sản.

Phó Tổng Batdongsan.com.vn nhìn nhận, bức tranh cơn "sốt đất" thời gian qua, dường như những điều kiện tương tự đang lặp lại. Thế giới đang trải qua đợt suy thoái lớn về nền kinh tế, thị trường BĐS có sự suy giảm thanh khoản từ cuối năm 2019, đến năm 2020 tác động của dịch bệnh làm cho lượng thanh khoản giảm nhiều. Dòng tiền chuyển sang chứng khoán rất nhiều.

Cho đến tháng 1/2021, chứng khoán vượt đỉnh năm 2018, các thông tin kinh tế dần hồi phục, liên tục các thông tin quy hoạch được tung ra, các từ khóa liên quan đến quy hoạch được tìm kiếm nhiều hơn. Thị trường có dấu hiệu ấm lên, thanh khoản mạnh hơn, thông tin về sốt đất cũng "nhan nhản".

Không thể dự đoán một cách chính xác nhưng có những điểm tương đồng đó là sóng chứng khoán thường đến sau sóng bất động sản, tuy nhiên không có nghĩa toàn bộ rủi ro. Bởi câu chuyện năm 2006 - 2007 có vấn đề mấu chốt đó là kiểm soát bằng tín dụng chưa thực sự tốt, tăng trưởng tín dụng có thể lên tới 40%.

"Thời gian qua, Chính phủ đã kiểm soát tín dụng vào BĐS rất tốt, nhà đầu tư vay mua BĐS không hề đơn giản, lãi suất huy động thấp, lãi suất cho vay không giảm. Thị trường đã có sự "trưởng thành" hơn trước. Còn người mua cũng thông thái hơn và thông tin thì minh bạch hơn. Có thể thấy thị trường đã có những thay đổi, có thể kỳ vọng những thông tin tốt hơn về tình hình này” – ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.