[GIẢI MÃ CƠN SỐT ĐẤT]: 7 dòng tiền lớn đang đổ vào bất động sản

PGS. TS TRẦN KIM CHUNG – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương• 31/03/2021 07:00

Có nhiều nguyên nhân của việc sốt đất ở thời điểm hiện tại, trong đó có 9 nguyên nhân trực tiếp và đang có 7 dòng tiền lớn đổ vào bất động sản.

Thị trường bất động sản đang nóng trên một số phân khúc và một số địa bàn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Bắc Giang… Tuy nhiên, cần phải thấy tình hình chưa mang tính cả nước và trên những địa bàn có biểu hiện nóng cũng chỉ một số khu vực, không phải cả tỉnh, cả thành phố.

PGS. TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

Hiện tượng tăng giá nóng chủ yếu tập trung vào đất nền những địa bàn giáp ranh, đang trong quá trình đô thị hóa hoặc được kì vọng sẽ được đô thị hóa trong thời gian tới (2021-2025). Bên cạnh đó, có hiện tượng nóng tại một số địa bàn được đề cập tới trong một số quy hoạch các công trình hạ tầng lớn (sân bay, đường cao tốc).

9 nguyên nhân khiến giá đất tăng

Một là, lãi suất ngân hàng thấp (4-5%/năm) đi liền với cam kết tăng trưởng tín dụng ổn định (157 tỷ trong thời gian tới). Hai là, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thông tin các huyện được xem xét lên quận trong giai đoạn 2021-2025. Ba là, các công trình hạ tầng lớn được cam kết khởi công và các công trình đầu tư công được thúc đẩy giải ngân.

Nguyên nhân thứ tư là chứng khoán tiếp cận với đỉnh lịch sử (1200) – tăng gần gấp đôi so với thời điểm đầu tháng 4 năm 2020 – Do đó, một số nhà đầu tư chốt lời, chuyển sang bất động sản. Năm là, việc khung và bảng giá đất được công bố đầu kì với mức giá có tăng hơn so với giai đoạn 2016-2020, có nơi khoảng 15-20%. Sáu là, đầu tư nước ngoài vận hành vào Việt Nam, liên tục từ những năm 2019-2020 và đầu năm 2021 trong bối cảnh cơ cấu lại thị trường của các nhà đầu tư nước ngoài mà Việt Nam là một điểm đến.

Nguyên nhân thứ bảy là hiện nay tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn được dự báo và kì vọng tăng trưởng trong ngắn và trung hạn – do đó, kì vọng thu nhập của các nhà đầu tư thứ cấp được rõ ràng hơn và bất động sản là một lựa chọn đầu tư tiềm năng trung hạn.

Tám là, các chính sách về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản ngày càng hướng tới minh bạch, rõ ràng, tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.

Tại nhiều địa phương, giá đất đã tăng nóng trong thời gian ngắn kéo theo các hoạt động mua bán diễn ra hết sức nhộn nhịp

Nguyên nhân thứ 9 là trong giai đoạn 2019-2020, số dự án nhà ở, bất động sản được phê duyệt mới rất ít, vì vậy, các nhà đầu tư thứ cấp chuyển hướng sang đất nền để phòng tránh sự tăng giá bất động sản.

7 dòng tiền đang đổ vào bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường tiềm năng, trung và dài hạn. Việc nền kinh tế gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh là thực tế nhưng bối cảnh cho thời gian tới, ít nhất trong ngắn hạn và trung hạn lại thuận lợi cho thị trường bất động sản, do đó dòng tiền sẽ vận hành đến nơi mà các nhà đầu tư kì vọng sẽ hiệu quả nhất.

Các dòng tiền trong bối cảnh hiện tại có thể thấy khá tốt. Thứ nhất, dòng tiền từ tín dụng khá thuận lợi. Thứ hai, dòng tiền từ thị trường chứng khoán. Thứ ba, dòng tiền từ đầu tư công vào các cơ sở hạ tầng.

Thứ tư, dòng tiền FDI đầu tư trực tiếp vào bất động sản và lan tỏa từ sự đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp. Thứ năm, dòng tiền từ các nhà đầu tư tiềm năng (thứ cấp) sau 1-2 năm (từ 2019) chưa đầu tư do sự suy giảm số dự án cũng như tâm lý phòng thủ do dịch bệnh.

Thứ sáu, dòng tiền từ các sản phẩm tài chính phái sinh (trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, một số quỹ đầu tư bất động sản) cũng vận hành tương đối ổn định.

Thứ bảy, một dòng tiền trước 2019 vận hành vào các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng (condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng…) điều chuyển sang các phân mảng khác (do vẫn chưa có một văn bản chính thức có tính pháp lý cao về nhóm sản phẩm condotel-oficetel)…