SỬA GẤP LUẬT ĐẤT ĐAI 2013: Khơi thông pháp lý về đất đai

PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học QGHN• 11/02/2021 07:00

Xây dựng hành lang pháp lý an toàn là yêu cầu tiên quyết giúp khơi dậy tiềm năng từ đất đai để doanh nghiệp kinh doanh phát triển.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang ngày càng trở thành một cấu phần quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Trên cơ sở chuyển dịch đất đai, các doanh nghiệp bất động sản thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh, trở thành một trong những đầu tàu kéo các ngành khác phát triển.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc chưa có một hành lang pháp lý tối ưu liên quan đến đất đai đang làm chậm phần nào đà tiến lên của thị trường nói chung cũng như các doanh nghiệp BĐS.

Trong bối cảnh đó, việc xây dựng hành lang pháp lý an toàn, tối ưu cho các doanh nghiệp BĐS phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh là rất cấp thiết và có ý nghĩa quan trọng trong nền kinh tế chia sẻ và sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0. Hành lang pháp lý an toàn cho thị trường BĐS phát triển phải là sự thống nhất của những Luật liên quan như: Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản,….

Liên quan đến việc xây dựng một hành lang pháp lý an toàn đó, có 5 điểm nhấn cần xem xét để khơi thông pháp lý về đất đai trong Luật đất đai 2013 sửa đổi gồm:

Thứ nhất, đối với việc chuyển dịch đất đai thông qua các quyết định hành chính, quy hoạch, các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, chuyển mục đích sử dụng đất. Chính sách thu hồi đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp, xây dựng khu đô thị làm tăng giá trị của đất không chỉ ở những diện tích đất bị thu hồi. Việc phát triển đô thị sẽ kéo theo những khu đất lân cận cũng được tăng theo. Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương có đất bị thu hồi để phát triển công nghiệp, dịch vụ, tạo bộ mặt mới cho địa phương, thu hút nhà đầu tư nước ngoài, cải thiện môi trường sinh thái, xóa đói giảm nghèo.

Thứ hai, quá trình chuyển dịch đất đai, thu hồi đất để xây dựng khu đô thị mang đến nhiều lợi ích cho người dân, đa dạng hóa nguồn lao động. Với thành tựu hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn so với làm nông nghiệp sẽ dần ổn định hơn góp phần xóa đói giảm nghèo. Số lượng lao động nông nghiệp chuyển sang lao động phi nông nghiệp, dịch vụ góp phần thúc đẩy phát triển cơ cấu lao động theo hướng tích cực, phù hợp với định hướng phát triển của đất nước, phát triển đô thị thông minh, giao thông thông minh, ứng dụng công nghệ 4.0 trong quản lý và vận hành các dịch vụ .

Trong hoạt động này cần chú ý đến chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người nông dân bị thu hồi đất được tích cực triển khai và ngày càng hoàn thiện hơn, đảm bảo tốt hơn cho người nông dân bị thu hồi đất ổn định đời sống sản xuất, nâng cao chất lượng và đời sống cho nhân dân.

Một trong những phân khúc BĐS đang chờ hành lang pháp lý nhất hiện nay là loại hình căn hộ du lịch (Condotel)

Một trong những phân khúc BĐS đang chờ sự thông suốt về hành lang pháp lý nhất hiện nay là loại hình căn hộ du lịch (Condotel)

Thứ ba, cần tính toán việc đến việc có hành lang cho hợp tác tác dài hạn giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế, cộng đồng dân cư địa phương để học hỏi kinh nghiệm và vận hành những bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như Condotel, Officetel, Shophouse,.. dựa trên việc chia sẻ tiền thuê tài nguyên của dự án đầu tư với mô hình Timeshare đang xuất hiện trên thị trường.

Thứ tư, về chính sách thuế tài nguyên, thuế môi trường, thuế chuyển dịch đất đai cần được nghiên cứu cần trọng để điều hòa lợi ích và địa tô chênh lệch về đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Những nhà đầu tư bất động sản vi phạm quy hoạch, trục lợi từ chuyển dịch đất đai, vi phạm quy định của pháp luật, bội ước với khách hàng thì phải bị tịch thu lợi nhuận bất chính để sung công.

Thứ năm, cần tăng cường chế tài xử phạt với những vi phạm của người quản lý đất đai, áp dụng chế tài kỷ luật hay chế tài hình sự trong những trường hợp gây hậu quả nghiêm trọng đến trật tự xã hội.

Chính những biện pháp mạnh mẽ phòng chống tham nhũng từ đất đai, hạn chế những giao dịch tư lợi mới có thể khai phóng sức mạnh tiềm tàng từ đất đai thông qua các giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua... trên thị trường bất động sản.