Tận dụng tối đa nguồn lực đất đai

Theo VARs, tại Luật Đất đai 2024 các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.

Cụ thể, với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất. Đồng thời hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế,... tăng cao.

Trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang do không phù hợp với nhu cầu của người dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất. Đây là quy định hoàn toàn mới thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18 nhằm bảo đảm điều kiện về chỗ ở ổn định cho người dân có đất bị thu hồi.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã quy định chi tiết việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Luật cũng quy định, khi hết thời hạn được gia hạn (không quá 24 tháng) mà chủ đầu tư dự án vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Quy định này sẽ chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá hoặc chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở. Tận dụng tối đa nguồn lực đất đai. Góp phần lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Thông qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung riêng một chương về các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất. Nghị định 104/2024/NĐ-CP về Quỹ phát triển đất cũng đã quy định chi tiết về tổ chức, hoạt động và cơ chế tài chính của Quỹ phát triển đất. Theo đó, Quỹ phát triển đất là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, hoạt động độc lập với ngân sách nhà nước, không vì mục đích lợi nhuận, bảo toàn và phát triển vốn. Là nguồn vốn ứng trước thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013 quy định. Cũng theo Luật đất đai 2024, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (tối đa là 3ha hoặc 2ha tùy tỉnh thành) thì phải thành lập tổ chức kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt. Ngoại trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế thì được thừa kế không giới hạn diện tích đất trồng lúa.

Việc cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa là phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn.

Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Mặc dù còn hơi sớm để đánh giá được tác động của Luật này tới thị trường BĐS, nhưng VARS cho rằng, khung pháp lý mới được hình thành trên cơ sở nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, chắc chắn sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.