Tăng cung nhà ở giá rẻ

TS. LÊ XUÂN NGHĨA (*)• 04/10/2023 20:00

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì trạng thái khó khăn suốt từ giữa năm 2022 đến nay dường như đã trở thành “câu nói cửa miệng” của bất cứ ai.

>>Đề xuất nâng lợi nhuận làm nhà ở xã hội lên 15%

Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Thanh khoản của thị trường bất động sản Việt Nam dù đã nhích dần lên nhưng nhìn chung hiện nay vẫn đang ở mức rất thấp.

“Mon men” phục hồi

Khi thị trường bất động sản không phục hồi được thì toàn bộ trái phiếu doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng rất lớn do bị chôn vốn. Và ngược lại, nếu thị trường bất động sản phục hồi sẽ giải phóng được lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp, thường là vốn trung và dài hạn, làm cho thanh khoản vào thị trường dần dần được phục hồi. Và rất có thể khi đó, các nhà đầu tư được thanh toán tiền trái phiếu sẽ tham gia đầu tư vào các lĩnh vực khác cùng những đột phá mới với nhiều khởi sắc.

Để phục hồi nền kinh tế Việt Nam, cần quan tâm giải quyết nhanh, dứt khoát và bài bản những vấn đề của thị trường bất động sản.

Cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản lần này khác với cuộc khủng hoảng mà thị trường bất động sản Trung Quốc và cả đợt khủng hoảng bất động sản Việt Nam năm 2011 đã gặp phải, bởi khi đó là khủng hoảng dư cung, còn giai đoạn này lại là khủng hoảng dư cầu. Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung. Nhưng cần nhấn mạnh rằng, hiện tại là cuộc khủng hoảng dư cầu ở phân khúc bất động sản nhà ở trung cấp và bình dân.

Theo khảo sát và nghiên cứu của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 20-30% so với kỳ vọng. Nền kinh tế hiện vẫn đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Nếu như giải quyết được bài toán tăng cung nhà ở giá rẻ và phục hồi được niềm tin cho nhà đầu tư, thị trường bất động sản có thể hồi phục từ nửa sau của Quý 2/2024.

Hiện tại, Chính phủ cũng đang ra sức quyết liệt để phục hồi thị trường này. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý không giải quyết theo hướng giúp thị trường phục hồi trở lại theo hướng tăng nóng mà giúp cho thị trường trở lại bằng việc hướng đến nhu cầu thực.

Tăng mạnh nguồn cung

Cần thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ, tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Muốn vậy, sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của các nhà đầu tư phát triển dự án và không buộc họ phải chịu ràng buộc bởi các chính sách về đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội. Nói cách khác, phải giải phóng doanh nghiệp bất động sản tham gia phân khúc nhà ở giá rẻ khỏi các ràng buộc của các chính sách khuyến khích, ngoài việc miễn thuế quyền sử dụng đất và hạn mức tín dụng đầy đủ với lãi suất hợp lý.

Các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng được thụ hưởng chính sách. Có như vậy, nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm được khắc phục.

Trên nền tảng đó, bất động sản có một mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường. Tránh tình trạng nới lỏng tín dụng, tháo gỡ riêng cho phân khúc nhà cao cấp, vì thị trường bất động sản sẽ phục hồi trên nền tảng cũ, nghĩa là giá cả do đầu cơ tăng cao và nhà mua rồi bỏ hoang, trong khi người cần nhà và có khả năng thanh toán hợp lý thì không có nhà ở.

Tiếp đến là dùng kỹ thuật để giải quyết vấn đề tâm lý. Hiện có tình trạng các cán bộ sợ phạm luật vì người ta nhìn rõ nhãn tiền là ranh giới giữa “dám nghĩ dám làm, đổi mới sáng tạo” và “cố ý làm trái” khá mong manh. Và vào giai đoạn thị trường đi xuống thì đương nhiên con người ta sẽ có tâm trạng và tâm lý tiêu cực. Vậy nên, cán bộ sẽ căn cứ theo luật để hành động nhưng hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam còn chồng chéo; một số vấn đề chưa có trong luật, một số vấn đề thì lại chưa rõ ràng trong luật...

Hiện tượng cán bộ sợ sai, ngại không dám làm đang khá phổ biến vì ta phải hiểu với mỗi cán bộ khi thực hiện công việc thì động lực tốt là chính nhưng động cơ xấu (tham nhũng) cũng không ít. Trong bối cảnh hiện tại, nhiều cán bộ rơi vào tình trạng thủ thế, chờ thời. Do đó, giải pháp cấp thiết là phải tạo ra động lực, khích lệ cho cán bộ. Và trong bối cảnh như hiện nay, phải dùng kỹ thuật để giải quyết các vấn đề có tính tâm lý và cụ thể là số hoá toàn diện chính quyền.

Tức là, tất cả tiếp xúc của người dân, doanh nghiệp với chính quyền như thủ tục hành chính xin duyệt dự án, cấp phép... đều phải được số hóa. Khi số hoá thì mọi việc sẽ trở nên minh bạch, rõ ràng và không thể đùn đẩy trách nhiệm hoặc tham nhũng được. Mọi việc nên được quy định rõ thời gian, trách nhiệm... khi đó sẽ giải quyết được vấn đề cả về năng suất lao động, sự lảng tránh hay không có chuyện tiếp xúc “face to face” giữa người dân và chính quyền.

Khi đó, người dân cũng dễ thực hiện mà cán bộ cũng dễ xử lý. Và kinh nghiệm để xử lý khủng hoảng tâm lý (khi kỷ luật rơi vào tình trạng không thể khắc phục được bằng giáo dục hay răn đe) là phải dùng biện pháp kỹ thuật: Dùng kỹ thuật để giải quyết vấn đề tâm lý.

(*) Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia